베트남 임대차 계약: 외국인 계약도 공증해야 할까? (2026)

베트남에서 주택 임대차는 당사자가 원하지 않는 한 공증이나 인증을 받지 않아도 돼요. 매매, 임대 후 매수, 증여, 교환, 출자, 저당은 법이 이를 요구하고, 예외가 있어요. 임대차 계약은 주택법이 정한 항목을 담아 서면으로 써야 해요. 계약은 합의한 날에 효력이 생기고, 합의한 날이 없으면 서명할 때 효력이 생겨요.

Vincent Nguyen

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외국인으로서 다낭에서 집을 빌리는 일은 서면 계약서 한 장에서 시작해요. 주택법이 무엇을 말하는지 공증부터 살펴볼게요.

Trường hợp … thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

임대차, 사용대차, 무상 거주 제공, 주택 관리 위임에는 계약의 공증이나 인증이 필요하지 않아요. 당사자가 원하는 경우는 예외예요. 계약의 효력 발생일은 합의한 날이고, 당사자가 합의하지 않았으면 서명한 날이에요.

주택법 27/2023/QH15, 제164조 2항

주택의 매매, 임대 후 매수, 증여, 교환, 출자, 저당은 위 항의 경우를 제외하고 공증이나 인증을 받아야 해요. 임대차는 이 목록에 없어요.

당사자가 공증을 하기로 하면 공증인은 베트남어로 업무를 보며, 요청한 사람이 다른 구어나 문어를 쓰면 베트남어로 번역해야 해요. 공증을 요청하는데 베트남어가 능숙하지 않다면 통역이 필요해요.

계약에 들어가야 할 내용

법에 따라 주택 계약은 당사자가 합의한 대로 정하지만, 서면이어야 하고 다음을 포함해야 해요:

• 개인은 성명, 조직은 명칭, 그리고 당사자의 주소.
• 주택과 그 주택이 있는 토지의 설명.
• 계약에 가격이 있으면 가격, 그리고 대금 지급 기한과 방법.
• 주택을 인도하는 시기와 임대 기간.
• 각 측의 권리와 의무.
• 당사자의 약속과 기타 합의.
• 계약의 효력 발생일과 서명일.
• 양 당사자의 서명과 성명 — 조직은 직인(직인이 있는 경우)도 찍고 서명자의 직위를 적어요.

효력 발생일과 인도 시기는 별개의 항목이에요. 집주인과 임차인은 임대 기간, 임대료, 임대료를 정기적으로 내는지 한 번에 내는지 합의하며, 국가가 임대료를 규제하는 경우 양측은 그 규제를 따라야 해요. 임대 보증금은 별개의 문제예요: 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 (영어)를 보세요.

유효한 임대차 계약 맺기: 단계별

1. 임차 자격 확인하기. 외국인 임차인은 주택 소유가 허용되는 부류에 속해야 하고, 여기에는 베트남 입국이 허용된 외국 개인이 포함돼요.
2. 계약 내용 채우기. 제163조에서 가져온 위 항목으로 계약서를 작성하세요.
3. 공증 여부 정하기. 주택 임대차는 공증이나 인증을 받지 않아도 돼요 — 당사자가 원할 때만 하세요.
4. 서명하고 효력 발생일 정하기. 계약은 합의한 날에 효력이 생기고, 날짜를 정하지 않으면 서명할 때 효력이 생겨요.
5. 체류 등록하기. 머무는 곳을 직접 관리하거나 운영하는 사람을 통해 현지 공안(경찰)에 임시거주를 신고해요.

베트남에서 집을 임대할 수 있는 사람

집주인은 민법이 정한 거래 당사자 조건을 충족해야 해요. 임대하는 주택에 대해서는 법이 다음을 더해요:

• 임차인에게 품질과 안전이 보장되어야 하고, 전기, 급수, 배수 시설과 환경 위생을 갖춰야 해요 — 양측이 달리 합의한 경우는 예외예요.
• 기한부 소유 주택이면 소유 기간 안에 있어야 해요.
• 법원 판결이나 국가기관의 행정 결정으로 압류된 상태가 아니어야 해요.
• 법원이나 권한 있는 국가기관이 명한 긴급 조치나 예방 조치의 대상이 아니어야 해요.
• 권한 있는 기관의 토지 수용 결정이나 철거 또는 정리 통지가 이미 나온 상태가 아니어야 해요.

임차인으로서 같은 민법상 거래 당사자 조건을 충족해야 해요.

주택법이 임대차에는 소유권 증서를 요구하지 않으므로, 임대하는 주택에는 소유권 증서가 필요 없어요. 소유자가 위임했다면 소유자가 아닌 사람도 서명할 수 있어요. 사람은 민사 거래를 맺고 이행하도록 다른 사람에게 위임할 수 있기 때문이에요. 그 대리인이 권한 범위 안에서 한 행위는 소유자에게 권리와 의무를 만들어요.

임차인은 집주인이 동의하면 전대할 권리가 있어요. 주택 임대차는 민법, 주택법과 그 밖의 관련 법을 따라요. 소유권 분쟁으로 집을 안정적으로 쓰지 못하면 계약을 일방적으로 해지하고 손해배상을 청구할 수 있어요.

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

외국 개인이라면 이 법에 따라 베트남에서 주택 소유가 허용되는 부류에 속해야 하고, 임대차를 맺으려고 주택 소재지에 거주 등록을 해 둘 필요는 없어요.

주택법 27/2023/QH15, 제161조 2항

그 부류에는 베트남 입국이 허용된 외국 개인이 포함돼요. 임대차를 맺는 것과 별개로, 그곳에 머물려면 숙소를 관리하는 사람을 통해 임시거주를 신고해야 해요.

임대차가 끝나는 경우

공공 재산 주택은 전 국민이 소유하고 국가가 소유자의 대표인 주택이에요. 공무용 주택은 법이 열거한 직위에 있거나 그 업무를 하는 동안 임차 자격이 있는 사람을 위한 주택이에요. 공공 재산이 아닌 주택의 임대차는 다음 중 어느 경우에든 끝나요:

• 임대 기간이 끝나요. 기간 정함이 없으면 집주인이 끝낸다고 통보한 날부터 90일 뒤에 끝나요.
• 양측이 끝내기로 합의해요.
• 임대한 주택이 더는 없어요.
• 개인 임차인이 사망하거나 법원이 실종 선고를 했고, 그 시점에 함께 살던 사람이 없었어요.
• 조직 임차인이 해산하거나 파산하거나 활동을 멈춰요.
• 주택이 심하게 훼손됐거나 붕괴 위험이 있거나, 이미 토지 수용·정리·철거 결정이나 국가의 강제 매입·징발 대상이 됐어요. 이때 집주인은 불가항력이거나 달리 합의한 경우가 아니면 최소 30일 전에 서면으로 통보해야 해요.
• 아래의 일방 해지 사유 중 하나에 해당해요.

임대차 중도 해지

합의한 임대 기간 중에 집주인은 아래의 경우를 제외하고 임대차를 일방적으로 끝내고 집을 되찾을 수 없어요.

집주인이 중도에 해지하는 경우

• 공공 재산, 사회주택, 군 주택, 산업단지 근로자 주택을 권한 없이, 자격 없는 임차인에게, 또는 주택법상 조건을 충족하지 않고 임대한 경우.
• 계약에서 합의한 사유 없이 합의한 임대료를 3개월 이상 다 내지 않은 경우.
• 계약에서 합의한 용도가 아닌 목적으로 집을 쓰는 경우.
• 임의로 벽을 뚫거나 증축, 개조, 철거를 하는 경우.
• 집주인의 동의 없이 집을 용도 변경하거나 빌려주거나 전대하는 경우.
• 공공질서나 환경 위생을 어지럽혀 이웃에게 심각한 영향을 주는 경우. 집주인이나 지역 주민조장, 촌장, 마을 대표가 이미 세 번 기록했는데 고치지 않았어요.
• 집주인이 임차인과 합의해 집을 개조했고 임대 기간이 3분의 1 이하로 남았는데 새 임대료에 합의하지 못하는 경우. 이때 집주인은 법이 정한 대로 임차인에게 보상해야 해요.

임차인이 중도에 해지하는 경우

• 집이 심하게 훼손됐는데 집주인이 수리하지 않는 경우.
• 집주인이 임대료를 부당하게 올리거나, 계약에서 합의한 통보 없이 올리는 경우.
• 제3자의 이익 때문에 집을 사용할 권리가 제한되는 경우.
• 소유권 분쟁으로 집을 안정적으로 쓰지 못하는 경우. 손해배상도 청구할 수 있어요.

해지하는 쪽은 당사자가 달리 합의하지 않는 한 상대방에게 최소 30일 전에, 서면이나 계약이 정한 다른 방식으로 통보해야 해요. 이 통보 규정을 어겨 손해가 생기면 법이 정한 대로 배상해야 해요.

경우에 따라 세 가지 통보 기간이 적용돼요:

• 기간 정함이 없음: 집주인이 임차인에게 통보한 날부터 90일 뒤에 임대차가 끝나요.
• 주택이 심하게 훼손되었거나 정리됨: 집주인은 불가항력이거나 달리 합의한 경우가 아니면 최소 30일 전에 서면으로 통보해요.
• 위 사유에 따른 일방 해지: 달리 합의하지 않는 한 최소 30일 전 통보.

집주인이 집을 팔거나 사망하는 경우

• 임대 기간이 남아 있는 동안 소유자가 사망하면 기간이 끝날 때까지 계속 임차할 수 있어요. 달리 합의하지 않는 한 상속인이 임대차를 이어가야 해요.
• 임대 기간이 남아 있는 동안 소유자가 집을 팔거나 다른 방식으로 넘기면 기간이 끝날 때까지 계속 임차할 수 있어요. 달리 합의하지 않는 한 새 소유자가 임대차를 이어가야 해요.
• 임대 기간이 남아 있는 동안 임차인이 사망하면 함께 살던 사람이 기간이 끝날 때까지 계속 임차할 수 있어요. 공무용 주택이거나 당사자가 달리 합의했거나 법이 달리 정한 경우에는 적용되지 않아요.

체류 등록하기

머무는 곳을 직접 관리하거나 운영하는 사람을 통해 사(xã)·동·특구 공안(경찰)이나 현지 공안 초소·파출소에 임시거주를 신고해요. 그 사람은 숙박을 허락하기 전에 여권이나 다른 국제 여행 문서와 거주 서류를 보여 달라고 요청해야 해요. 누가 언제까지 신고하는지는 베트남 임시거주 등록 (영어)를 보세요.

↑ 이 페이지 목차

미확인: 구두 계약, 불완전한 계약, 권한 없이 맺은 임대차가 무효인지는 확실하지 않아요. 집주인 본인이나 위임받은 대리인에게서 서면 계약서를 받으세요. 영어로만 쓴 임대차 계약서가 동 사무소나 법원에서 효력이 인정되는지는 확실하지 않아요. 베트남어 버전을 추가하세요. 개인 사정으로 중도 퇴거하면 계약이 깔끔하게 끝나는지는 확실하지 않아요. 중도 해지 조항에 합의해 두세요.

이 글은 위에 적은 출처를 바탕으로 확인한 일반 정보이며, 개별 사정에 대한 법률 자문이 아니에요. 가격, 규정, 운영 시간은 바뀔 수 있으니 현장에서 다시 확인하세요. 가이드 검증 방식은 다음 글에서 볼 수 있어요: How we check (영어).

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