Договор аренды во Вьетнаме: нужен ли нотариус (2026)

Договор аренды жилья во Вьетнаме не нужно нотариально удостоверять или заверять, если стороны этого не хотят. Закон требует этого для купли-продажи, аренды с выкупом, дарения, обмена, вклада в капитал или залога, с исключениями. Договор должен быть письменным, с пунктами, которые перечисляет Закон о жилье. Он вступает в силу в согласованную дату, а без неё — при подписании.

Vincent Nguyen

Read this guide in English

Аренда жилья в Дананге для иностранца начинается с одного письменного договора. Ниже — что об этом говорит Закон о жилье, начиная с нотариального заверения.

Trường hợp … thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Для аренды, безвозмездного пользования, безвозмездного проживания или управления жильём по доверенности нотариальное удостоверение или заверение договора не требуется, если стороны сами этого не хотят. Дата вступления договора в силу — та, о которой договорились стороны, а если они не договорились, — дата подписания.

Закон о жилье № 27/2023/QH15, Điều 164 khoản 2

Купля-продажа, аренда с выкупом, дарение, обмен, вклад в капитал или залог жилья должны быть нотариально удостоверены или заверены, кроме случаев из пункта выше. Аренды в этом списке нет.

Если стороны всё же решат заверить договор, нотариус работает на вьетнамском: если обратившийся использует другой устный или письменный язык, перевод на вьетнамский обязателен. Если вы просите о нотариальном заверении и не владеете вьетнамским свободно, нужен переводчик.

Что должен содержать договор

По закону содержание договора на жильё определяют стороны, но он должен быть письменным и включать:

• Полное имя каждого физического лица, название каждой организации и адреса сторон.
• Описание жилья и земельного участка, на котором оно стоит.
• Цену, если договор её устанавливает, а также срок и способ оплаты.
• Время передачи жилья и срок аренды.
• Права и обязанности каждой стороны.
• Обязательства сторон и другие договорённости.
• Дату вступления договора в силу и дату его подписания.
• Подписи и полные имена обеих сторон — организация также ставит печать (если она есть) и указывает должность подписанта.

Дата вступления в силу и время передачи жилья — два разных пункта. Арендодатель и арендатор сами договариваются о сроке аренды, арендной плате и о том, вносится ли она периодически или одним платежом; если арендную плату регулирует государство, обе стороны обязаны следовать этим правилам. Залог за аренду — отдельный вопрос: см. Арендодатель не возвращает залог (на английском).

Как подписать действительный договор аренды: по шагам

1. Проверьте, можете ли вы снимать жильё. Иностранный арендатор должен относиться к категории, которой разрешено владеть жильём; сюда входит иностранное физическое лицо, которому разрешён въезд во Вьетнам.
2. Добавьте в договор обязательные пункты. Составьте договор с пунктами выше, взятыми из статьи 163.
3. Решите, заверять ли договор у нотариуса. Договор аренды жилья не нужно нотариально удостоверять или заверять — делайте это, только если стороны этого хотят.
4. Подпишите договор и определите дату вступления в силу. Договор вступает в силу в согласованную вами дату, а если вы её не назначили — при подписании.
5. Зарегистрируйте проживание. О временном проживании вы заявляете местной полиции через человека, который напрямую управляет местом вашего проживания или руководит им.

Кто может сдавать жильё во Вьетнаме

Ваш арендодатель должен отвечать условиям к сторонам сделки, которые устанавливает гражданское право. Для сдаваемого жилья закон добавляет:

• Оно должно быть качественным и безопасным для вас, с полным набором систем электроснабжения, водоснабжения и водоотведения и с соблюдением санитарных норм окружающей среды — если вы оба не договорились иначе.
• Срок владения не должен истечь — для жилья с ограниченным сроком владения.
• На него не должен быть наложен арест для исполнения судебного решения или административного решения государственного органа.
• К нему не должны применяться срочные или обеспечительные меры по решению суда или компетентного государственного органа.
• В отношении него не должно быть решения об изъятии земли либо уведомления о сносе или расчистке от компетентного органа.

Как арендатор, вы должны отвечать тем же условиям гражданского права к сторонам сделки.

Сдаваемому жилью не нужно свидетельство о праве собственности: Закон о жилье не требует его для аренды. Подписать договор может и не владелец, если владелец его уполномочил, ведь один человек может поручить другому заключать и исполнять гражданско-правовые сделки. Действия представителя в пределах полномочий порождают права и обязанности для владельца.

Арендатор вправе сдать жильё в субаренду, если арендодатель согласен. Аренда жилья регулируется Гражданским кодексом, Законом о жилье и другими связанными законами. Если из-за спора о праве собственности вы не можете спокойно пользоваться жильём, вы можете в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения ущерба.

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Иностранное физическое лицо должно относиться к категории людей, которым этот закон разрешает владеть жильём во Вьетнаме, а чтобы подписать договор аренды, регистрация проживания по месту нахождения жилья не обязательна.

Закон о жилье № 27/2023/QH15, Điều 161 khoản 2

В эту категорию входит иностранное физическое лицо, которому разрешён въезд во Вьетнам. Подписать договор — это одно; чтобы там жить, всё равно нужно заявить о временном проживании через лицо, которое управляет этим местом.

Когда аренда заканчивается

Жильё, относящееся к государственной собственности, принадлежит всему народу, а государство выступает представителем владельца. Служебное жильё — это жильё для тех, кто вправе его снимать на время занятия должности или выполнения работы, которые перечисляет закон. Аренда жилья, не относящегося к государственной собственности, заканчивается в любом из этих случаев:

• Срок аренды истёк; если срок не определён, аренда заканчивается через 90 дней после того, как арендодатель уведомил вас о прекращении.
• Обе стороны договорились её прекратить.
• Сдаваемого жилья больше не существует.
• Арендатор — физическое лицо — умер или объявлен судом пропавшим без вести, и вместе с ним никто не жил.
• Организация-арендатор ликвидирована, обанкротилась или прекратила деятельность.
• Жильё сильно повреждено, грозит обрушением или в отношении него уже принято решение об изъятии земли, расчистке или сносе либо о принудительном выкупе или реквизиции государством. Тогда арендодатель должен письменно предупредить не менее чем за 30 дней, если это не форс-мажор и стороны не договорились иначе.
• Один из случаев одностороннего расторжения ниже.

Досрочное расторжение аренды

В течение срока аренды, согласованного в договоре, арендодатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и забрать жильё, кроме случаев ниже.

Если досрочно расторгает арендодатель

• Жильё, относящееся к государственной собственности, социальное жильё, жильё для вооружённых сил или жильё для рабочих в промышленной зоне сдали без полномочий, неподходящему арендатору или без соблюдения условий жилищного закона.
• Вы не выплатили согласованную арендную плату полностью за 3 месяца или более без причины, о которой договорился ваш договор.
• Вы используете жильё не по назначению, согласованному в договоре.
• Вы по своей инициативе пробиваете стены, расширяете, перестраиваете или сносите жильё.
• Вы переделываете жильё, передаёте его другому человеку или сдаёте в субаренду без согласия арендодателя.
• Вы нарушаете общественный порядок или санитарное состояние окружающей среды, серьёзно затрагивая соседей. Арендодатель или глава местной жилой группы, деревни или посёлка уже трижды зафиксировал это, а вы не исправили нарушение.
• Арендодатель перестроил жильё с вашего согласия, до конца срока аренды осталась треть или меньше, и вы не можете договориться о новой арендной плате. Тогда арендодатель обязан возместить вам ущерб, как это предусмотрено законом.

Если досрочно расторгаете вы

• Арендодатель не ремонтирует жильё при сильных повреждениях.
• Арендодатель необоснованно повышает арендную плату или повышает её без предупреждения, о котором договорился ваш договор.
• Ваше право пользоваться жильём ограничено из-за интересов третьего лица.
• Из-за спора о праве собственности вы не можете спокойно пользоваться жильём; вы также можете потребовать возмещения ущерба.

Кто расторгает договор, обязан предупредить другую сторону не менее чем за 30 дней, письменно или в другой форме, которую согласует договор, если стороны не договорились иначе. Если нарушение этого правила о предупреждении причиняет ущерб, его нужно возместить, как предусмотрено законом.

В разных случаях действуют три срока предупреждения:

• Срок не определён: аренда заканчивается через 90 дней после того, как арендодатель уведомил арендатора.
• Жильё сильно повреждено или подлежит расчистке: арендодатель письменно предупреждает не менее чем за 30 дней, кроме форс-мажора или если стороны не договорились иначе.
• Одностороннее расторжение по основаниям выше: не менее чем за 30 дней, если стороны не договорились иначе.

Если арендодатель продаёт жильё или кто-то умирает

• Если владелец умирает, пока срок вашей аренды ещё идёт, вы можете продолжать снимать жильё до конца срока; наследник обязан продолжить аренду, если вы не договорились иначе.
• Если владелец продаёт или иным образом передаёт жильё, пока срок вашей аренды ещё идёт, вы можете продолжать снимать его до конца срока. Новый владелец обязан продолжить аренду, если вы не договорились иначе.
• Если вы, арендатор, умираете, пока срок аренды ещё идёт, тот, кто жил вместе с вами, может продолжать снимать жильё до конца срока. Это не относится к служебному жилью, к случаям, когда стороны договорились иначе, или когда закон устанавливает иное.

Регистрация проживания

О временном проживании вы заявляете полиции коммуны, Ward или особой зоны либо местному полицейскому посту или участку через человека, который напрямую управляет местом вашего проживания или руководит им. Прежде чем согласиться вас принять, этот человек обязан потребовать у вас паспорт или другой документ для международных поездок, а также документы, связанные с проживанием. Кто подаёт заявление и в какой срок, см. в статье Регистрация временного проживания во Вьетнаме (на английском).

↑ На этой странице

Не подтверждено: Пока неизвестно, недействителен ли устный, неполный или подписанный неуполномоченным лицом договор. Возьмите письменный договор у владельца или его уполномоченного представителя. Пока неизвестно, признают ли договор только на английском в администрации Ward или в суде. Добавьте вьетнамскую версию. Пока неизвестно, прекращает ли досрочный отъезд по личной причине аренду без последствий. Согласуйте пункт о досрочном выходе.

Общая информация, проверенная по источникам выше; это не юридическая консультация по вашему случаю. Цены, правила и часы работы меняются, поэтому уточните их на месте, прежде чем на них полагаться. О том, как проверяются руководства: How we check (на английском).

Нашли ошибку? Сообщите редактору.