ベトナムの賃貸契約：外国人の賃貸借に公証は必要？（2026年）

ベトナムでの住宅の賃貸借は、当事者が望む場合を除き、公証も認証も必要ありません。売買、賃貸購入、贈与、交換、出資、抵当には法律で公証または認証が必要で、例外があります。賃貸借は、住宅法が挙げる事項を盛り込んだ書面で行う必要があります。契約は、合意した日に効力が生じ、合意がなければ署名した時に生じます。

Vincent Nguyen

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ダナンで外国人として家を借りるには、まず書面の契約書1通を用意します。以下は、公証の問題から始めて、住宅法が定めている内容です。

「Trường hợp … thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.」「Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.」

賃貸借、使用貸借、無償居住、管理の委任については、当事者が望む場合を除き、契約の公証や認証は必要ありません。契約の効力発生日は、当事者が合意した日で、合意がない場合は署名した日です。

ベトナム住宅法27/2023/QH15、Điều 164 khoản 2

住宅の売買、賃貸購入、贈与、交換、出資、抵当は、上の項に定める場合を除き、公証または認証を受ける必要があります。賃貸借は、その一覧に入っていません。

当事者が公証を選ぶ場合、公証人はベトナム語で業務を行います。依頼する人が別の話し言葉や書き言葉を使うときは、ベトナム語に翻訳しなければなりません。公証を依頼する人がベトナム語に堪能でない場合は、通訳が必要です。

契約に盛り込むべき内容

法律上、住宅の契約の内容は当事者の合意によりますが、書面で作成し、次を盛り込む必要があります：

• 各個人の氏名、各組織の名称、当事者の住所。
• 住宅と、その敷地の土地の説明。
• 価格（契約で定める場合）、および支払い期限と支払い方法。
• 住宅の引き渡し時期と、賃貸期間。
• 双方の権利と義務。
• 当事者の約束と、その他の合意。
• 契約の効力発生日と、署名日。
• 双方の署名と氏名（組織の場合は、印章があれば押印し、署名者の役職も記載します）。

効力発生日と引き渡し時期は、別々の項目です。大家と賃借人は、賃貸期間、賃料、賃料を定期的に払うか一括で払うかを合意します。国が賃料を規制している場合は、双方がそれに従わなければなりません。賃貸のデポジット（保証金）は別の問題です。大家が保証金を返してくれないとき（英語）をご覧ください。

有効な賃貸契約の結び方：手順

1. 借りる資格があるか確認する：外国人の賃借人は、住宅の所有が認められている区分に属している必要があり、これにはベトナムへの入国を認められた外国人の個人が含まれます。
2. 契約書の記載事項を盛り込む：上記の事項を盛り込んで契約書を作成します。これは第163条に基づいています。
3. 公証するかどうかを決める：住宅の賃貸借に公証も認証も必須ではありません。当事者が望む場合にだけ行ってください。
4. 署名して効力発生日を定める：契約は、合意した日に効力が生じます。定めなかった場合は、署名した時に生じます。
5. 滞在を登録する：滞在する場所を直接管理または運営する人を通じて、地元の公安（警察）に滞在を申告します。

ベトナムで住宅を賃貸できるのは誰か

大家は、民法が定める取引当事者の条件を満たす必要があります。賃貸に出される住宅については、法律が次を加えています：

• 賃借人にとっての品質と安全を確保し、電気、給水、排水の設備と環境衛生が整っている必要があります。ただし、双方が別に合意した場合は除きます。
• 所有期間が定められている住宅の場合は、所有期間内である必要があります。
• 裁判所の判決や国の機関の行政決定により差し押さえられていてはいけません。
• 裁判所または所管の国の機関が命じた緊急措置または予防措置の対象になっていてはいけません。
• 所管機関による土地収用の決定、または取り壊し・立ち退きの通知がすでに出ていてはいけません。

賃借人も、取引当事者に関する同じ民法上の条件を満たす必要があります。

賃貸する住宅に所有権証明書は必要ありません。住宅法は、賃貸借についてそれを求めていません。所有者以外の人も、所有者から委任されていれば署名できます。人は、民事取引の締結と履行を他の人に委任できるためです。その代理人が権限の範囲内で行うことは、所有者に権利と義務を生じさせます。

賃借人は、大家が同意すれば、又貸しする権利があります。住宅の賃貸借は、民法、住宅法、その他の関連法に従います。所有権をめぐる紛争のために住宅を安定して使えなくなった場合は、一方的に契約を終了し、損害賠償を請求できます。

「b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.」

外国人の個人は、この法に基づいてベトナムで住宅の所有を認められている区分に属している必要があり、賃貸契約を結ぶために、住宅の所在地での居住登録を持っている必要はありません。

ベトナム住宅法27/2023/QH15、Điều 161 khoản 2

この区分には、ベトナムへの入国を認められた外国人の個人が含まれます。賃貸契約を結ぶことと、そこに滞在することは別で、滞在する場合は、その場所を管理する人を通じて滞在を申告する必要があります。

賃貸借が終わるとき

公有住宅は、全人民が所有する住宅で、国が所有者の代表を務めます。公務用住宅は、法律が挙げる職務に就いている間、または業務を行っている間に借りる資格のある人のための住宅です。公有住宅でない住宅の賃貸借は、次のいずれかの場合に終了します：

• 賃貸期間が満了したとき。期間の定めがない場合は、大家が終了を通知してから90日後に終了します。
• 双方が終了に合意したとき。
• 賃貸している住宅がなくなったとき。
• 個人の賃借人が死亡した、または裁判所により行方不明と宣告され、そのとき同居人がいなかったとき。
• 賃借人の組織が解散した、破産した、または活動を停止したとき。
• 住宅が著しく損傷した、倒壊の恐れがある、すでに土地収用・立ち退き・取り壊しの決定の対象になっている、または国による強制買い上げや徴用の対象になっているとき。この場合、大家は、不可抗力の場合または別に合意した場合を除き、30日以上前に書面で通知する必要があります。
• 下記の一方的な終了の場合のいずれか。

賃貸借を途中で終了する

合意した賃貸期間中は、大家は、以下の場合を除き、一方的に賃貸借を終了して住宅を取り戻すことはできません。

大家が途中で終了させる場合

• 公有住宅、社会住宅、軍隊用住宅、工業団地の労働者用住宅が、権限なく、資格のない賃借人に、または住宅法の条件を満たさずに貸し出された場合。
• 契約で合意した理由がないまま、合意した賃料を3か月以上、全額払っていない場合。
• 契約で合意した目的以外の目的で住宅を使う場合。
• 自分の判断で、壁を壊したり、増築、改修、取り壊しをしたりする場合。
• 大家の同意なく、住宅を転用、貸与、又貸しする場合。
• 公共の秩序や環境衛生を乱し、近隣住民に深刻な影響を与える場合。大家、または地域の住民グループ、集落、村の長がすでに3回記録していて、改善されていない場合です。
• 大家が賃借人の同意を得て住宅を改修し、賃貸期間の残りが3分の1以下で、新しい賃料に合意できない場合。この場合、大家は法律の定めに従って賃借人に補償しなければなりません。

賃借人が途中で終了させる場合

• 住宅が著しく損傷したのに、大家が修理しない場合。
• 大家が賃料を不当に引き上げた場合、または契約で合意した通知なしに引き上げた場合。
• 第三者の利益のために、住宅を使う権利が制限された場合。
• 所有権をめぐる紛争のために住宅を安定して使えなくなった場合。損害賠償も請求できます。

終了させる側は、書面または契約で合意した別の形式で、相手方に30日以上前に通知しなければなりません。ただし、当事者が別に合意した場合は除きます。この通知のルールに違反して損害が生じた場合は、法律の定めに従って賠償しなければなりません。

状況に応じて、3つの通知期間が適用されます：

• 期間の定めがない場合：大家が賃借人に通知してから90日後に賃貸借が終了します。
• 住宅が著しく損傷した、または立ち退きになった場合：大家は、不可抗力の場合または別に合意した場合を除き、30日以上前に書面で通知します。
• 上記の事由による一方的な終了：30日以上前の通知が必要です。別に合意した場合は除きます。

大家が住宅を売った場合、または誰かが亡くなった場合

• 賃貸期間が続いている間に所有者が亡くなった場合は、期間が終わるまで借り続けることができます。相続人は、別に合意した場合を除き、賃貸借を引き継がなければなりません。
• 賃貸期間が続いている間に所有者が住宅を売却またはその他の方法で譲渡した場合は、期間が終わるまで借り続けることができます。新しい所有者は、別に合意した場合を除き、賃貸借を引き継がなければなりません。
• 賃貸期間が続いている間に賃借人が亡くなった場合は、同居していた人が期間が終わるまで借り続けることができます。これは、公務用住宅、当事者が別に合意した場合、法律が別に定めている場合には当てはまりません。

滞在の登録

滞在する場所を直接管理または運営する人を通じて、社、坊、特区の公安、または滞在先がある地域の公安の派出所・詰所に滞在を申告します。その人は、滞在を認める前に、パスポートなどの国際旅行文書と居住関係の書類の提示を求める必要があります。誰が、いつまでに届け出るかは、ベトナムでの滞在登録（英語）をご覧ください。

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未確認： 口頭の賃貸借、記載が不完全な賃貸借、権限のない者が結んだ賃貸借が無効かどうかは分かっていません。所有者またはその正式な代理人から、書面の契約書を受け取ってください。英語だけで書かれた契約書が、坊の役所や裁判所で通用するかどうかは分かっていません。ベトナム語版を添えてください。個人的な理由で途中で退去した場合に、契約がきちんと終了するかどうかは分かっていません。退去条項を取り決めておいてください。

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