Rental Deposit in Vietnam: What the Civil Code Says (2026)

Under Vietnam's Civil Code, if the lease is concluded and carried out, the deposit is returned to you or deducted from a payment you owe. If you refuse to conclude or perform the lease, the landlord keeps it. Only if the landlord refuses to conclude or perform it must they return the deposit plus an equal amount, unless otherwise agreed.

One article of Vietnam’s Civil Code sets the default rule for what happens to your rental deposit, and the same rule binds you and your landlord.

If your landlord keeps the money after a lease that was performed, the Civil Code rule is still the lease-performed outcome described below, which is that the deposit is returned or deducted. The “plus an equal amount” rule applies only when the landlord refuses to conclude or perform the lease.

What a deposit legally is

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

A deposit is one party (the depositor) handing over to the other party (the deposit-receiver) a sum of money, or precious metal, gemstones or other valuable property, for a period, to secure the conclusion or the performance of a contract.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 328 khoản 1

What happens to the deposit — the rule that cuts both ways

This one clause sets a rule for three outcomes: the lease goes ahead, you refuse it, or the landlord refuses it.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

If the contract is concluded and performed, the deposit is returned to you or deducted to perform the obligation to pay. If you refuse to conclude or perform it, the deposit belongs to the landlord. If the landlord refuses to conclude or perform it, they must return the deposit plus an equal amount, unless otherwise agreed.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 328 khoản 2

If the lease goes ahead as agreed

When the lease is concluded and carried out, the deposit is returned to you or applied toward money you owe. Article 328 names both outcomes but does not say who chooses between them or set a deadline for returning the money.

If you refuse to go through with the lease

If you are the one who walks away, the deposit belongs to the landlord. In the Civil Code text, “unless otherwise agreed” sits at the end of the sentence on a landlord who refuses. Read your own deposit agreement for any different term on any of the three outcomes.

If the landlord refuses to conclude or perform the lease

When the landlord is the one who refuses, they must return the deposit plus an equal amount on top, unless otherwise agreed. That rule covers a landlord who refuses to conclude or perform the lease itself, not one who keeps the money after a lease that was performed.

Contract deposit vs rental-asset deposit: two different deposits

Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.

The lessee of movable property hands over to the lessor a sum of money, or precious metal, gemstones or other valuable property, for a period, to secure the return of the leased property.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 329 khoản 1

A rental-asset deposit applies specifically when the leased property is movable, but houses and construction works attached to land are immovable property under the Civil Code. That makes a deposit on a home lease a contract deposit under Article 328.

The table below applies to leased movable property, not to a home.

Is there a legal cap on how big a rental deposit can be?

The Real Estate Business Law does set a deposit percentage cap, but for a different transaction.

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

A real estate project investor may only collect a deposit of no more than 5% of the sale or hire-purchase price of housing, construction works or floor area in a construction work, from the depositor buying or hire-purchasing it, once the housing or construction work meets the conditions to be put into business under this Law.

Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, Điều 23 khoản 5

That cap governs a real estate project investor taking a deposit to sell or hire-purchase housing or construction works. It is a percentage of the sale or hire-purchase price, not of monthly rent, and it does not mention a landlord’s deposit for a lease. Article 328, the deposit article, does not mention any cap either.

Handing the home back when you move out

Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

You must return the leased property in a condition similar to when you received it, except for natural wear and tear, or in the condition you agreed to; if its value has diminished compared with when you received it, the landlord can claim compensation for the damage, except for natural wear and tear.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 482 khoản 1

The landlord cannot claim for natural wear and tear, and Article 482 covers compensation for damage without mentioning the deposit. Other lease-ending scenarios are covered in rental contract notarising rules.

Where to take a deposit dispute

You have two routes: grassroots mediation or a court claim.

Grassroots mediation

Việc hòa giải ở cơ sở được tiến hành đối với các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật, trừ các trường hợp sau đây: a) Mâu thuẫn, tranh chấp xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; b) Vi phạm pháp luật về hôn nhân và gia đình, giao dịch dân sự mà theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự không được hòa giải; c) Vi phạm pháp luật mà theo quy định phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bị xử lý vi phạm hành chính; d) Mâu thuẫn, tranh chấp khác không được hòa giải ở cơ sở theo quy định pháp luật.

Grassroots mediation is carried out for disputes, conflicts and legal violations, except: disputes that infringe State or public interests; violations of marriage-and-family or civil-transaction law that civil procedure law does not allow to be mediated; violations requiring criminal prosecution or administrative sanction; and other disputes the law bars from grassroots mediation.

Luật Hòa giải ở cơ sở 35/2013/QH13, Điều 3 khoản 1

Mediation is voluntary: the law respects the parties’ will and does not force or impose it on them. The law defines the parties as individuals, groups of individuals, families, groups of families and organisations in a dispute, and that definition does not mention nationality.

What changes from 1 March 2027

A new Law on Grassroots Mediation takes effect on 1 March 2027. The current law expires from that date, and mediation cases not yet finished by then continue under the current law. For a deposit dispute, the signed text of the new law says:

• Mediation stays voluntary: it respects the parties’ will and does not force or impose it on them.
• The civil-transaction exception is reworded: the new text excludes disputes arising from a civil transaction that violates a legal prohibition or social morality.
• The current text instead refers to civil-transaction violations that civil procedure law does not allow to be mediated.
• Mediation is conducted in Vietnamese, and the parties may choose, propose or ask to change the interpreter.
• A mediation team is a self-governing body of local residents set up in a village or residential group.
• A party may ask the competent People’s Court to recognise a successful mediation result.

A court claim

A court claim has a deadline.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

The limitation period for a request to a court to resolve a contract dispute is 3 years, from the date you knew or should have known your lawful right was infringed.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 429

The text does not name the event that starts the clock in a deposit dispute. Counting from the date the money was due back or the landlord’s first refusal, whichever came first, is the cautious choice.

If your landlord is also overcharging you on utilities, see the legal electricity price and water price rules. More on renting in Da Nang is in the living section.

↑ Contents

Not confirmed: Which court takes a deposit dispute in Da Nang after the recent court reorganisation: ask its reception desk before filing. Who chooses between refund and deduction, and any return deadline: not in the Civil Code, so agree both in writing. Whether a local mediation team accepts a case with a foreign party: ask the ward justice officer.

General information checked against the sources listed above, not legal advice for your situation. Rules and office practice change; confirm with the immigration office or a licensed adviser before you act. See how guides are checked.

Spotted an error? Report it.