Mietvertrag in Vietnam: Notar für Ausländer nötig? (2026)

Ein Wohnraummietvertrag in Vietnam muss nicht notariell beurkundet oder beglaubigt werden, es sei denn, die Parteien wollen das. Bei Kauf, Mietkauf, Schenkung, Tausch, Kapitaleinlage oder Hypothek schreibt das Gesetz es vor, mit Ausnahmen. Ein Mietvertrag muss schriftlich sein und die Punkte enthalten, die das Wohnungsgesetz nennt. Er gilt ab dem vereinbarten Datum, sonst ab Unterzeichnung.

Vincent Nguyen

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Wer als Ausländer in Da Nang eine Wohnung mietet, beginnt mit einem schriftlichen Vertrag. Das sagt das Wohnungsgesetz, zuerst zur notariellen Beurkundung.

Trường hợp … thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Bei Miete, Leihe, unentgeltlichem Wohnenlassen oder bevollmächtigter Verwaltung ist eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung des Vertrags nicht erforderlich, es sei denn, die Parteien wollen sie. Der Vertrag gilt ab dem vereinbarten Datum oder, wenn die Parteien keins vereinbart haben, ab dem Tag der Unterzeichnung.

Wohnungsgesetz Nr. 27/2023/QH15, Điều 164 khoản 2

Kauf, Mietkauf, Schenkung, Tausch, Kapitaleinlage oder Hypothek von Wohnraum müssen notariell beurkundet oder beglaubigt werden, außer in den Fällen der obigen Klausel. Ein Mietvertrag steht nicht auf dieser Liste.

Wenn die Parteien sich doch für eine Beurkundung entscheiden, arbeitet der Notar auf Vietnamesisch: Nutzt die antragstellende Person eine andere gesprochene oder geschriebene Sprache, muss ins Vietnamesische übersetzt werden. Wenn du eine Beurkundung verlangst und nicht fließend Vietnamesisch sprichst, ist ein Dolmetscher erforderlich.

Was der Vertrag enthalten muss

Ein Wohnraumvertrag richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien, muss aber nach dem Gesetz schriftlich sein und Folgendes enthalten:

• Den vollständigen Namen jeder Einzelperson, den Namen jeder Organisation und die Adressen der Parteien.
• Eine Beschreibung der Wohnung und des Grundstücks, auf dem sie steht.
• Den Preis, falls der Vertrag einen festlegt, sowie Zahlungsfrist und Zahlungsweise.
• Den Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung und die Mietdauer.
• Die Rechte und Pflichten jeder Seite.
• Die Zusagen der Parteien und sonstige Vereinbarungen.
• Das Datum, an dem der Vertrag in Kraft tritt, und das Datum der Unterzeichnung.
• Die Unterschriften und vollständigen Namen beider Parteien — eine Organisation setzt außerdem ihr Siegel darauf (falls sie eins hat) und gibt die Funktion der unterzeichnenden Person an.

Das Datum des Inkrafttretens und der Übergabezeitpunkt sind zwei getrennte Punkte. Vermieter und Mieter vereinbaren die Mietdauer, die Miete und ob die Miete in regelmäßigen Abständen oder einmalig gezahlt wird; wo der Staat die Miete regelt, müssen sich beide Seiten daran halten. Die Mietkaution ist ein eigenes Thema: siehe Vermieter gibt die Kaution nicht zurück (auf Englisch).

Einen gültigen Mietvertrag unterschreiben: Schritt für Schritt

1. Prüfen, ob du mieten darfst. Ein ausländischer Mieter muss zu dem Personenkreis gehören, der Wohnraum besitzen darf; dazu zählt eine ausländische Einzelperson, die nach Vietnam einreisen darf.
2. Den Inhalt des Vertrags ergänzen. Setz den Vertrag mit den obigen Punkten auf, die aus Artikel 163 stammen.
3. Über eine notarielle Beurkundung entscheiden. Ein Wohnraummietvertrag muss nicht notariell beurkundet oder beglaubigt werden — mach es nur, wenn die Parteien es wollen.
4. Unterschreiben und das Datum des Inkrafttretens festlegen. Der Vertrag gilt ab dem Datum, das ihr vereinbart, oder ab der Unterzeichnung, wenn ihr keins festlegt.
5. Deinen Aufenthalt anmelden. Du meldest den vorübergehenden Aufenthalt bei der örtlichen Polizei an, und zwar über die Person, die die Unterkunft direkt verwaltet oder betreibt.

Wer in Vietnam eine Wohnung vermieten darf

Dein Vermieter muss die Voraussetzungen erfüllen, die das Zivilrecht an die Parteien eines Geschäfts stellt. Für eine Wohnung, die vermietet wird, kommt nach dem Gesetz Folgendes hinzu:

• Sie muss für dich Qualität und Sicherheit bieten, mit vollständiger Strom-, Wasserversorgungs- und Abwasseranlage und hygienischer Umwelt — sofern ihr nichts anderes vereinbart.
• Sie muss bei Wohnraum mit befristetem Eigentum noch innerhalb der Eigentumsdauer liegen.
• Sie darf nicht zur Vollstreckung eines Gerichtsurteils oder einer Verwaltungsentscheidung einer staatlichen Stelle gepfändet sein.
• Sie darf nicht unter einer vorläufigen oder vorbeugenden Maßnahme stehen, die ein Gericht oder eine zuständige staatliche Stelle angeordnet hat.
• Für sie darf noch kein Beschluss zur Landrückführung und keine Mitteilung einer zuständigen Behörde über Räumung oder Abriss vorliegen.

Als Mieter musst du dieselben zivilrechtlichen Voraussetzungen an die Parteien eines Geschäfts erfüllen.

Eine vermietete Wohnung braucht keine Eigentumsurkunde: Das Wohnungsgesetz verlangt für eine Miete keine. Jemand anderes als der Eigentümer kann unterschreiben, wenn der Eigentümer ihn bevollmächtigt hat, denn eine Person kann eine andere bevollmächtigen, zivilrechtliche Geschäfte abzuschließen und auszuführen. Was dieser Vertreter im Rahmen der Vollmacht tut, begründet Rechte und Pflichten für den Eigentümer.

Ein Mieter hat das Recht zur Untervermietung, wenn der Vermieter zustimmt. Für Wohnraummietverträge gelten das Zivilgesetzbuch, das Wohnungsgesetz und weitere einschlägige Gesetze. Wenn dich ein Streit um das Eigentum daran hindert, die Wohnung stabil zu nutzen, kannst du den Vertrag einseitig beenden und Schadensersatz verlangen.

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Als ausländische Einzelperson musst du zu dem Personenkreis gehören, der nach diesem Gesetz Wohnraum in Vietnam besitzen darf, und du musst am Ort der Wohnung nicht gemeldet sein, um den Mietvertrag zu unterschreiben.

Wohnungsgesetz Nr. 27/2023/QH15, Điều 161 khoản 2

Zu diesem Personenkreis zählt eine ausländische Einzelperson, die nach Vietnam einreisen darf. Den Mietvertrag zu unterschreiben ist eine Sache; für den Aufenthalt dort musst du trotzdem den vorübergehenden Aufenthalt über die Person anmelden, die die Unterkunft verwaltet.

Wann ein Mietvertrag endet

Wohnraum in öffentlichem Eigentum ist Wohnraum, der dem ganzen Volk gehört, wobei der Staat als Vertreter des Eigentümers auftritt. Dienstwohnungen sind Wohnungen für Personen, die sie mieten dürfen, solange sie ein Amt innehaben oder die Arbeit leisten, die das Gesetz nennt. Ein Mietvertrag über Wohnraum, der nicht in öffentlichem Eigentum steht, endet in jedem dieser Fälle:

• Die Mietdauer läuft ab; ohne feste Dauer endet der Vertrag 90 Tage, nachdem der Vermieter dir mitgeteilt hat, dass er endet.
• Beide Seiten vereinbaren, ihn zu beenden.
• Die gemietete Wohnung existiert nicht mehr.
• Der Mieter, eine Einzelperson, stirbt oder wird vom Gericht für verschollen erklärt, und niemand wohnte zu dieser Zeit bei ihm.
• Eine Mieter-Organisation wird aufgelöst, geht in Insolvenz oder stellt den Betrieb ein.
• Die Wohnung ist schwer beschädigt, einsturzgefährdet oder unterliegt bereits einer Entscheidung zur Landrückführung, Räumung oder zum Abriss oder einem staatlichen Zwangskauf oder einer Beschlagnahme. Der Vermieter muss dann mindestens 30 Tage vorher schriftlich kündigen, außer bei höherer Gewalt oder anderer Vereinbarung.
• Einer der unten genannten Fälle einseitiger Kündigung.

Den Mietvertrag vorzeitig beenden

Während der vereinbarten Mietdauer darf dein Vermieter den Vertrag nicht einseitig beenden und die Wohnung zurücknehmen, außer in den folgenden Fällen.

Wenn dein Vermieter vorzeitig kündigt

• Wohnraum in öffentlichem Eigentum, Sozialwohnungen, Wohnungen für die Streitkräfte oder Wohnheime für Arbeiter in Industrieparks wurden ohne Befugnis, an einen nicht berechtigten Mieter oder ohne Erfüllung der wohnungsrechtlichen Voraussetzungen vermietet.
• Du hast die vereinbarte Miete 3 Monate oder länger nicht vollständig gezahlt, ohne einen Grund, den dein Vertrag vorsieht.
• Du nutzt die Wohnung zu einem anderen Zweck als im Vertrag vereinbart.
• Du brichst Wände durch, baust an, renovierst oder reißt die Wohnung auf eigene Faust ab.
• Du baust die Wohnung um, überlässt sie anderen oder untervermietest sie ohne Zustimmung des Vermieters.
• Du störst die öffentliche Ordnung oder die Umwelthygiene und beeinträchtigst die Nachbarn erheblich. Der Vermieter oder der Leiter der örtlichen Wohngruppe, des Weilers oder des Dorfs hat das schon dreimal festgehalten, und du hast es nicht behoben.
• Der Vermieter hat die Wohnung mit deiner Zustimmung renoviert, es ist ein Drittel der Mietdauer oder weniger übrig, und ihr einigt euch nicht auf die neue Miete. Der Vermieter muss dich dann nach den gesetzlichen Vorgaben entschädigen.

Wenn du vorzeitig kündigst

• Dein Vermieter repariert die Wohnung nicht, wenn sie schwer beschädigt ist.
• Dein Vermieter erhöht die Miete unangemessen oder ohne die Vorankündigung, die dein Vertrag vorsieht.
• Dein Nutzungsrecht an der Wohnung ist wegen der Interessen eines Dritten eingeschränkt.
• Ein Streit um das Eigentum hindert dich daran, die Wohnung stabil zu nutzen; du kannst außerdem Schadensersatz verlangen.

Wer den Vertrag beendet, muss der anderen Seite mindestens 30 Tage vorher Bescheid geben, schriftlich oder in einer anderen Form, die der Vertrag vorsieht, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Entsteht durch einen Verstoß gegen diese Fristregel ein Schaden, muss er nach den gesetzlichen Vorgaben ersetzt werden.

In unterschiedlichen Fällen gelten drei Fristen:

• Keine feste Mietdauer: Der Vertrag endet 90 Tage, nachdem der Vermieter dem Mieter Bescheid gegeben hat.
• Wohnung schwer beschädigt oder geräumt: Der Vermieter kündigt mindestens 30 Tage vorher schriftlich, außer bei höherer Gewalt oder anderer Vereinbarung.
• Einseitige Kündigung aus den oben genannten Gründen: Frist von mindestens 30 Tagen, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft oder jemand stirbt

• Stirbt der Eigentümer, während deine Mietdauer noch läuft, kannst du bis zum Ende der Mietdauer weitermieten; der Erbe muss den Mietvertrag fortführen, sofern ihr nichts anderes vereinbart.
• Verkauft oder überträgt der Eigentümer die Wohnung, während deine Mietdauer noch läuft, kannst du bis zum Ende der Mietdauer weitermieten. Der neue Eigentümer muss den Mietvertrag fortführen, sofern ihr nichts anderes vereinbart.
• Stirbst du als Mieter, während die Mietdauer noch läuft, kann die Person, die mit dir gewohnt hat, bis zum Ende der Mietdauer weitermieten. Das gilt nicht für Dienstwohnungen oder wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder das Gesetz etwas anderes bestimmt.

Deinen Aufenthalt anmelden

Du meldest den vorübergehenden Aufenthalt bei der Polizei der Gemeinde, des Stadtteils oder der Sonderzone oder bei der örtlichen Polizeiwache bzw. -station an, und zwar über die Person, die die Unterkunft direkt verwaltet oder betreibt. Diese Person muss sich vorher deinen Reisepass oder ein anderes internationales Reisedokument sowie deine Aufenthaltspapiere zeigen lassen, bevor sie dich aufnimmt. Wer die Anmeldung vornimmt und bis wann, steht in Anmeldung des vorübergehenden Aufenthalts in Vietnam (auf Englisch).

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Nicht bestätigt: Ob ein mündlicher, unvollständiger oder nicht autorisierter Mietvertrag nichtig ist, ist offen. Lass dir einen schriftlichen Mietvertrag vom Eigentümer oder seinem bevollmächtigten Vertreter geben. Ob ein allein auf Englisch verfasster Mietvertrag beim Stadtteilamt oder vor Gericht Bestand hat, ist offen. Ergänze eine vietnamesische Fassung. Ob ein vorzeitiger Auszug aus persönlichen Gründen den Mietvertrag sauber beendet, ist offen. Vereinbare eine Ausstiegsklausel.

Allgemeine Informationen, geprüft anhand der oben genannten Quellen, keine Rechtsberatung für deinen Einzelfall. Preise, Regeln und Öffnungszeiten können sich ändern; prüfe sie vor Ort, bevor du dich darauf verlässt. Mehr dazu, wie die Guides geprüft werden: How we check (auf Englisch).

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