越南租房押金：《民法典》的规定（2026）
按越南《民法典》，如果租约已订立并履行，押金退还给你，或抵扣你应付的款项。如果你拒绝订立或履行租约，押金归房东。只有房东拒绝订立或履行租约时，才必须退还押金并另加等额款项，双方另有约定的除外。
阅读英文版 (Read this guide in English)
越南《民法典》有一条规定了租房押金如何处理的默认规则，对你和房东都适用。
“另加等额款项”的规则只适用于房东拒绝订立或履行租约的情形。如果租约已履行，房东之后仍扣着这笔钱，《民法典》适用的是下文所述的租约已履行的情形：押金退还或抵扣。
押金在法律上是什么
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
押金是指一方（称押金交付方）在一段期限内，向另一方（称押金接收方）交付一笔钱款，或贵金属、宝石或其他有价值的财物，以担保合同的订立或履行。
第91/2015/QH13号《民法典》第328条第1款
押金会怎么处理：对双方都适用的规则
这一款为三种结果定了规则：租约继续、你拒绝租约、房东拒绝租约。
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
如果合同已订立并履行，押金退还给你，或抵扣用于履行付款义务。如果你拒绝订立或履行合同，押金归房东所有。如果房东拒绝订立或履行合同，房东必须退还押金并另加等额款项，双方另有约定的除外。
第91/2015/QH13号《民法典》第328条第2款
租约按约定继续
押金退还给你，或抵扣你应付的款项。第328条写明了这两种结果，但没有说由谁在两者之间选择，也没有规定退款期限。
你拒绝继续租约
押金归房东所有。在《民法典》条文中，“双方另有约定的除外”位于房东拒绝订立或履行一句的末尾。三种结果中，任何一种如有不同的约定，都要看你自己的押金协议。
房东拒绝订立或履行租约
房东必须退还押金，并另加等额款项，双方另有约定的除外。这适用于拒绝订立或履行租约本身的房东，不适用于租约已履行后仍扣着押金的房东。
合同押金与租赁物押金：两种不同的押金
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.
动产的承租人在一段期限内向出租人交付一笔钱款，或贵金属、宝石或其他有价值的财物，以担保租赁物的归还。
第91/2015/QH13号《民法典》第329条第1款
租赁物押金专门适用于租赁物是动产的情形。根据《民法典》，住房和与土地相连的建筑工程属于不动产。所以住房租赁的押金，是第328条规定的合同押金。
下表适用于出租的动产，不适用于住房。
| 情形 | 租赁物押金规则 |
|---|---|
| 租赁物已归还 | 承租人付清到期租金后，取回所交的押金财物 |
| 承租人不归还租赁物 | 出租人有权要求取回租赁物 |
| 租赁物已不存在 | 所交的押金财物归出租人所有 |
租房押金有没有法定上限？
《房地产经营法》确实规定了押金的比例上限，但针对的是另一种交易。
Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
房地产项目投资人向为购买或租购而交付押金的人收取押金，数额只能不超过住房、建筑工程或建筑工程中建筑楼面面积售价或租购价的5%，且须在该住房或建筑工程已具备本法规定的投入经营条件之后。
第29/2023/QH15号《房地产经营法》第23条第5款
这个上限管的是房地产项目投资人为出售或租购住房、建筑工程而收取的押金。它是售价或租购价的百分比，不是月租的百分比，也没有提到房东就租赁收取的押金。规定押金的第328条同样没有提到任何上限。
搬走时交还住房
Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
你必须按收房时的相近状况归还租赁物，自然损耗除外，或按你们约定的状况归还；如果租赁物的价值比收房时下降，房东可以要求赔偿损失，自然损耗除外。
第91/2015/QH13号《民法典》第482条第1款
自然损耗不在房东可索赔的范围内。第482条规定的是损害赔偿，没有提到押金。租约结束的其他情形，见租赁合同公证规定（英文）。
押金纠纷去哪里解决
基层调解是一条途径，向法院起诉是另一条。
基层调解
Việc hòa giải ở cơ sở được tiến hành đối với các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật, trừ các trường hợp sau đây: a) Mâu thuẫn, tranh chấp xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; b) Vi phạm pháp luật về hôn nhân và gia đình, giao dịch dân sự mà theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự không được hòa giải; c) Vi phạm pháp luật mà theo quy định phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bị xử lý vi phạm hành chính; d) Mâu thuẫn, tranh chấp khác không được hòa giải ở cơ sở theo quy định pháp luật.
基层调解适用于纠纷、矛盾和违法行为，但以下情形除外：侵害国家或公共利益的纠纷；按民事诉讼法不允许调解的婚姻家庭或民事交易方面的违法行为；须追究刑事责任或给予行政处罚的违法行为；以及法律禁止基层调解的其他纠纷。
第35/2013/QH13号《基层调解法》第3条第1款
调解出于自愿：法律尊重当事人的意愿，不强迫也不强加于当事人。法律把当事人界定为纠纷中的个人、个人群体、家庭、家庭群体和组织，这一定义没有提到国籍。
2027年3月1日起有什么变化
新的《基层调解法》自2027年3月1日起生效。现行法律自该日起失效，届时尚未办结的调解案件，继续按现行法律办理。就押金纠纷而言，新法已签署的文本规定如下：
- 调解仍然出于自愿：尊重当事人的意愿，不强迫也不强加于当事人。
- 民事交易方面的例外措辞有变：新文本排除因违反法律禁止性规定或社会道德的民事交易而产生的纠纷。
- 现行文本则是指按民事诉讼法不允许调解的民事交易违法行为。
- 调解以越南语进行，当事人可以选择、提议或要求更换翻译人员。
- 调解组是村或居民小组中由当地居民组成的自治组织。
- 当事人可以请求有管辖权的人民法院承认成功的调解结果。
向法院起诉
向法院起诉有期限。
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
就合同纠纷请求法院解决的诉讼时效是3年，自你知道或应当知道自己的合法权利受到侵害之日起算。
第91/2015/QH13号《民法典》第429条
文本没有说明在押金纠纷中，时效从哪个事件开始起算。从钱款应当退还之日或房东第一次拒绝之日算起（以先到者为准），是比较稳妥的做法。
如果房东在水电费上也多收你的钱，请看法定电价（英文）和水价（英文）的规定。更多岘港租房内容见生活栏目（英文）。
未确认： 岘港在近期法院调整后由哪家法院受理押金纠纷：起诉前先向该法院的接待窗口询问。退还和抵扣由谁选择，以及退还期限：《民法典》没有规定，请双方书面约定。坊调解组是否受理有外国当事人的案件：向坊司法干部询问。
常见问题
房东在越南能直接扣下我的押金吗？
如果租约已订立并履行，押金退还给你，或抵扣你应付的款项。如果你拒绝订立或履行租约，押金归房东所有。如果是房东拒绝订立或履行租约，房东必须退还押金并另加等额款项，双方另有约定的除外。
合同押金（đặt cọc）和租赁物押金（ký cược）有什么区别？
合同押金是用钱款或其他有价值的财物，担保合同的订立或履行。租赁物押金专门用来担保所租动产的归还。住房和与土地相连的建筑工程属于不动产，所以住房租赁的押金是合同押金。
越南租房押金有金额上限吗？
《民法典》第328条是规定押金的条款，没有提到任何金额上限。《房地产经营法》中的5%上限，适用于房地产项目投资人为出售或租购住房而收取押金，不适用于租房。
房东不退押金，我有多长时间可以起诉？
三年，自你知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起算。这是就合同纠纷向法院起诉的诉讼时效。从钱款应当退还之日或房东第一次拒绝之日算起（以先到者为准），是比较稳妥的做法。
押金纠纷可以不上法院解决吗？
基层调解适用于纠纷和违法行为。例外包括侵害国家或公共利益的事项，以及须追究刑事责任或给予行政处罚的违法行为。按民事诉讼法不允许调解的婚姻家庭或民事交易违法行为同样被排除，法律禁止调解的其他纠纷也一样。调解出于自愿，新的《基层调解法》自2027年3月1日起生效。
搬走时，正常的使用损耗要我赔吗？
不用。你必须按收房时的状况归还租赁物，自然损耗除外，或按双方约定的状况归还。如果租赁物的价值比收房时下降，房东可以要求赔偿，自然损耗除外。
更多中文指南
本文是依据上述来源核实的一般信息，不构成针对你个人情况的法律意见。价格、规定和营业时间可能变化，请到现场再确认一次。指南的核实方式见： How we check （英文）。
发现错误？ 请告知编辑。