Mietkaution in Vietnam: Regeln im Zivilgesetzbuch (2026)
Nach dem Zivilgesetzbuch Vietnams geht die Kaution an dich zurück oder wird mit einer von dir geschuldeten Zahlung verrechnet, wenn der Mietvertrag geschlossen und erfüllt wird. Lehnst du Abschluss oder Erfüllung ab, behält sie der Vermieter. Nur wenn der Vermieter Abschluss oder Erfüllung ablehnt, muss er die Kaution plus einen gleich hohen Betrag zurückzahlen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Auf dieser Seite
- Was eine Kaution rechtlich ist
- Was mit der Kaution passiert – die Regel, die in beide Richtungen gilt
- Vertragskaution und Kaution für Mietsachen: zwei verschiedene Kautionen
- Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe einer Mietkaution?
- Die Wohnung beim Auszug zurückgeben
- Wohin du dich bei einem Kautionsstreit wenden kannst
- Häufige Fragen
Ein Artikel des vietnamesischen Zivilgesetzbuchs legt die Grundregel fest, was mit deiner Mietkaution passiert – für dich und für deinen Vermieter.
Die Regel „plus ein gleich hoher Betrag“ gilt nur, wenn der Vermieter den Abschluss oder die Erfüllung des Mietvertrags ablehnt. Wurde der Mietvertrag erfüllt und behält der Vermieter das Geld danach, gilt die unten beschriebene Regel für den erfüllten Mietvertrag: Die Kaution wird zurückgegeben oder verrechnet.
Was eine Kaution rechtlich ist
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Bei einer Kaution übergibt eine Partei (der Kautionsgeber) der anderen Partei (dem Kautionsnehmer) für eine bestimmte Zeit einen Geldbetrag oder Edelmetall, Edelsteine oder andere Wertgegenstände, um den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zu sichern.
Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 328 khoản 1
Was mit der Kaution passiert – die Regel, die in beide Richtungen gilt
Diese eine Klausel regelt drei Fälle: Der Mietvertrag kommt zustande und wird erfüllt, du lehnst ihn ab, oder der Vermieter lehnt ihn ab.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Wird der Vertrag geschlossen und erfüllt, wird die Kaution an dich zurückgegeben oder zur Erfüllung der Zahlungspflicht verrechnet. Lehnst du Abschluss oder Erfüllung ab, gehört die Kaution dem Vermieter. Lehnt der Vermieter Abschluss oder Erfüllung ab, muss er die Kaution plus einen gleich hohen Betrag zurückzahlen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 328 khoản 2
Wenn der Mietvertrag wie vereinbart zustande kommt
Die Kaution wird an dich zurückgegeben oder mit Geld verrechnet, das du schuldest. Artikel 328 nennt beide Möglichkeiten, sagt aber nicht, wer zwischen ihnen entscheidet, und setzt keine Frist für die Rückgabe des Geldes.
Wenn du den Mietvertrag nicht eingehst
Die Kaution gehört dem Vermieter. Im Text des Zivilgesetzbuchs steht „sofern nichts anderes vereinbart ist“ am Ende des Satzes über den Vermieter, der ablehnt. Lies deine eigene Kautionsvereinbarung auf abweichende Bedingungen zu allen drei Fällen.
Wenn der Vermieter den Abschluss oder die Erfüllung des Mietvertrags ablehnt
Der Vermieter muss die Kaution plus einen gleich hohen Betrag zurückzahlen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Das gilt für einen Vermieter, der den Abschluss oder die Erfüllung des Mietvertrags selbst ablehnt, nicht für einen Vermieter, der das Geld nach einem erfüllten Mietvertrag behält.
Vertragskaution und Kaution für Mietsachen: zwei verschiedene Kautionen
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.
Der Mieter einer beweglichen Sache übergibt dem Vermieter für eine bestimmte Zeit einen Geldbetrag oder Edelmetall, Edelsteine oder andere Wertgegenstände, um die Rückgabe der Mietsache zu sichern.
Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 329 khoản 1
Eine Kaution für Mietsachen gilt gezielt dann, wenn die gemietete Sache beweglich ist. Häuser und mit dem Boden verbundene Bauwerke sind nach dem Zivilgesetzbuch unbewegliches Vermögen. Eine Kaution für die Miete einer Wohnung oder eines Hauses ist deshalb eine Vertragskaution nach Artikel 328.
Die Tabelle unten gilt für gemietete bewegliche Sachen, nicht für eine Wohnung oder ein Haus.
| Fall | Regel für die Kaution für Mietsachen |
|---|---|
| Die Mietsache wird zurückgegeben | Der Mieter erhält die hinterlegte Sache zurück, nachdem er die fällige Miete gezahlt hat |
| Der Mieter gibt die Mietsache nicht zurück | Der Vermieter hat das Recht, die Mietsache zurückzufordern |
| Die Mietsache existiert nicht mehr | Die hinterlegte Sache gehört dem Vermieter |
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe einer Mietkaution?
Das Gesetz über Immobiliengeschäfte legt zwar eine prozentuale Obergrenze für Kautionen fest – aber für ein anderes Geschäft.
Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Der Investor eines Immobilienprojekts darf nur eine Kaution von höchstens 5 % des Verkaufs- oder Mietkaufpreises von Wohnraum, Bauwerken oder Geschossfläche in einem Bauwerk von dem Kautionsgeber nehmen, der kaufen oder im Mietkauf erwerben will, sobald der Wohnraum oder das Bauwerk die Voraussetzungen für die Vermarktung nach diesem Gesetz erfüllt.
Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, Điều 23 khoản 5
Diese Grenze gilt für den Investor eines Immobilienprojekts, der eine Kaution für den Verkauf oder Mietkauf von Wohnraum oder Bauwerken nimmt. Sie bezieht sich auf einen Prozentsatz des Verkaufs- oder Mietkaufpreises, nicht der Monatsmiete, und erwähnt keine Kaution eines Vermieters für einen Mietvertrag. Auch Artikel 328, der Kautionsartikel, nennt keine Obergrenze.
Die Wohnung beim Auszug zurückgeben
Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
Du musst die Mietsache in einem Zustand zurückgeben, der dem bei der Übergabe entspricht, abgesehen von natürlicher Abnutzung, oder in dem vereinbarten Zustand; ist ihr Wert gegenüber dem Zustand bei der Übergabe gesunken, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, außer für natürliche Abnutzung.
Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 482 khoản 1
Natürliche Abnutzung ist von dem ausgenommen, was der Vermieter verlangen kann. Artikel 482 regelt den Schadensersatz; die Kaution erwähnt er nicht. Weitere Fälle, in denen ein Mietvertrag endet, behandelt der Artikel zu den Regeln zur Beglaubigung von Mietverträgen (auf Englisch).
Wohin du dich bei einem Kautionsstreit wenden kannst
Ein Weg ist die Mediation auf Basisebene, der andere die Klage vor Gericht.
Mediation auf Basisebene
Việc hòa giải ở cơ sở được tiến hành đối với các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật, trừ các trường hợp sau đây: a) Mâu thuẫn, tranh chấp xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; b) Vi phạm pháp luật về hôn nhân và gia đình, giao dịch dân sự mà theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự không được hòa giải; c) Vi phạm pháp luật mà theo quy định phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bị xử lý vi phạm hành chính; d) Mâu thuẫn, tranh chấp khác không được hòa giải ở cơ sở theo quy định pháp luật.
Die Mediation auf Basisebene wird bei Konflikten, Streitigkeiten und Rechtsverstößen durchgeführt, außer bei: Streitigkeiten, die Interessen des Staates oder der Allgemeinheit verletzen; Verstößen gegen das Ehe- und Familienrecht oder bei Zivilgeschäften, die nach dem Zivilprozessrecht nicht vermittelt werden dürfen; Verstößen, die strafrechtlich verfolgt oder verwaltungsrechtlich geahndet werden müssen; und anderen Streitigkeiten, die das Gesetz von der Mediation auf Basisebene ausschließt.
Luật Hòa giải ở cơ sở 35/2013/QH13, Điều 3 khoản 1
Die Mediation ist freiwillig: Das Gesetz achtet den Willen der Parteien und zwingt sie nicht dazu und setzt sie ihnen nicht auf. Das Gesetz definiert die Parteien als Einzelpersonen, Personengruppen, Familien, Familiengruppen und Organisationen in einem Streit; die Staatsangehörigkeit erwähnt diese Definition nicht.
Was sich ab dem 1. März 2027 ändert
Am 1. März 2027 tritt ein neues Gesetz über die Mediation auf Basisebene in Kraft. Das geltende Gesetz tritt ab diesem Tag außer Kraft, und Mediationsfälle, die bis dahin nicht abgeschlossen sind, laufen nach dem geltenden Gesetz weiter. Für einen Kautionsstreit sagt der signierte Text des neuen Gesetzes:
- Die Mediation bleibt freiwillig: Sie achtet den Willen der Parteien und zwingt sie nicht dazu und setzt sie ihnen nicht auf.
- Die Ausnahme für Zivilgeschäfte ist anders formuliert: Der neue Text schließt Streitigkeiten aus, die aus einem Zivilgeschäft entstehen, das gegen ein gesetzliches Verbot oder die gesellschaftliche Moral verstößt.
- Der geltende Text nennt stattdessen Verstöße bei Zivilgeschäften, die nach dem Zivilprozessrecht nicht vermittelt werden dürfen.
- Die Mediation wird auf Vietnamesisch geführt, und die Parteien können den Dolmetscher auswählen, vorschlagen oder dessen Wechsel beantragen.
- Ein Mediationsteam ist eine Selbstverwaltungsorganisation der Einwohner, die in einem Dorf oder Wohnviertel gebildet wird.
- Eine Partei kann das zuständige Volksgericht bitten, ein erfolgreiches Mediationsergebnis anzuerkennen.
Eine Klage vor Gericht
Für eine Klage vor Gericht gilt eine Frist.
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Die Frist für einen Antrag an ein Gericht, einen Vertragsstreit zu entscheiden, beträgt 3 Jahre ab dem Tag, an dem du wusstest oder hättest wissen müssen, dass dein rechtmäßiges Recht verletzt wurde.
Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 429
Der Text nennt nicht das Ereignis, das bei einem Kautionsstreit die Frist in Gang setzt. Ab dem Tag zu rechnen, an dem das Geld zurückgezahlt werden musste, oder ab der ersten Weigerung des Vermieters, je nachdem, was früher eintrat, ist die vorsichtige Wahl.
Wenn dein Vermieter dir auch bei den Nebenkosten zu viel berechnet, lies die Regeln zum gesetzlichen Strompreis (auf Englisch) und zum Wasserpreis (auf Englisch). Mehr zum Wohnen zur Miete in Da Nang steht im Bereich Leben (auf Englisch).
Nicht bestätigt: Welches Gericht in Da Nang nach der jüngsten Neuordnung der Gerichte einen Kautionsstreit annimmt, ist offen. Frag vor der Klage am Empfang des Gerichts. Wer zwischen Rückzahlung und Verrechnung entscheidet und ob es eine Frist für die Rückgabe gibt, regelt das Zivilgesetzbuch nicht; vereinbare beides schriftlich. Ob ein Team im Stadtteil einen Fall mit ausländischer Partei annimmt, ist offen. Frag den Justizbeamten des Stadtteils.
Häufige Fragen
Darf mein Vermieter in Vietnam meine Kaution einfach behalten?
Wurde der Mietvertrag geschlossen und erfüllt, wird die Kaution an dich zurückgegeben oder mit einer von dir geschuldeten Zahlung verrechnet. Sie gehört dem Vermieter, wenn du den Abschluss oder die Erfüllung des Mietvertrags ablehnst. Lehnt der Vermieter den Abschluss oder die Erfüllung ab, muss er die Kaution plus einen gleich hohen Betrag zurückzahlen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Was ist der Unterschied zwischen einer Vertragskaution (đặt cọc) und einer Kaution für Mietsachen (ký cược)?
Eine Vertragskaution sichert den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags mit Geld oder anderen Wertgegenständen. Eine Kaution für Mietsachen sichert gezielt die Rückgabe einer gemieteten beweglichen Sache. Häuser und mit dem Boden verbundene Bauwerke sind unbewegliches Vermögen. Eine Kaution für die Miete einer Wohnung oder eines Hauses ist deshalb eine Vertragskaution.
Gibt es in Vietnam eine Obergrenze für die Höhe einer Mietkaution?
Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs, der Kautionsartikel, nennt keine Obergrenze für den Betrag. Die 5-Prozent-Grenze im Gesetz über Immobiliengeschäfte gilt für den Investor eines Immobilienprojekts, der eine Kaution für den Verkauf oder Mietkauf von Wohnraum nimmt, nicht für die Miete einer Wohnung oder eines Hauses.
Wie lange habe ich Zeit zu klagen, wenn mein Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Drei Jahre ab dem Tag, an dem du wusstest oder hättest wissen müssen, dass dein Recht verletzt wurde. Das ist die Frist für eine Klage vor Gericht bei einem Vertragsstreit. Ab dem Tag zu rechnen, an dem das Geld zurückgezahlt werden musste, oder ab der ersten Weigerung des Vermieters, je nachdem, was früher eintrat, ist die vorsichtige Wahl.
Kann ich einen Kautionsstreit ohne Gericht lösen?
Die Mediation auf Basisebene steht für Streitigkeiten und Rechtsverstöße offen. Ausgenommen sind Angelegenheiten, die Interessen des Staates oder der Allgemeinheit verletzen, sowie Verstöße, die strafrechtlich verfolgt oder verwaltungsrechtlich geahndet werden müssen. Ausgeschlossen sind auch Verstöße im Ehe- und Familienrecht oder bei Zivilgeschäften, die nach dem Zivilprozessrecht nicht vermittelt werden dürfen, und andere Streitigkeiten, die das Gesetz ausschließt. Sie ist freiwillig, und am 1. März 2027 tritt ein neues Gesetz über die Mediation auf Basisebene in Kraft.
Muss ich beim Auszug für normale Abnutzung zahlen?
Nein. Du musst die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem du sie erhalten hast, abgesehen von natürlicher Abnutzung, oder in dem vereinbarten Zustand. Ist ihr Wert gegenüber dem Zustand bei der Übergabe gesunken, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, außer für natürliche Abnutzung.
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Allgemeine Informationen, geprüft anhand der oben genannten Quellen, keine Rechtsberatung für deinen Einzelfall. Preise, Regeln und Öffnungszeiten können sich ändern; prüfe sie vor Ort, bevor du dich darauf verlässt. Mehr dazu, wie die Guides geprüft werden: How we check (auf Englisch).
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