Залог за аренду во Вьетнаме: что говорит ГК (2026)

По Гражданскому кодексу Вьетнама, если договор аренды заключён и исполнен, залог возвращают вам или засчитывают в счёт платежа, который вы должны. Если вы отказываетесь заключить или исполнять договор, залог остаётся у арендодателя. Лишь если арендодатель отказывается заключить или исполнять договор, он должен вернуть залог и ещё столько же, если иное не согласовано.

Vincent Nguyen

Read this guide in English

Одна статья Гражданского кодекса Вьетнама задаёт правило по умолчанию о том, что будет с вашим залогом за аренду, — для вас и для арендодателя.

Правило «и ещё столько же» действует лишь тогда, когда арендодатель отказывается заключить или исполнять договор аренды. Если договор исполнен, а арендодатель потом оставляет деньги себе, по Гражданскому кодексу применяется исход для исполненного договора, описанный ниже: залог возвращают или засчитывают.

Что такое залог с точки зрения закона

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Залог — это передача одной стороной (залогодателем) другой стороне (получателю залога) суммы денег, драгоценных металлов, драгоценных камней или иного ценного имущества на определённый срок для обеспечения заключения или исполнения договора.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 328 khoản 1

Что происходит с залогом — правило, которое работает в обе стороны

Эта одна норма задаёт правило для трёх исходов: договор аренды состоялся, вы отказались от него или отказался арендодатель.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Если договор заключён и исполнен, залог возвращают вам или засчитывают для исполнения обязанности по оплате. Если вы отказываетесь заключить или исполнять его, залог переходит к арендодателю. Если арендодатель отказывается заключить или исполнять его, он должен вернуть залог и ещё столько же, если иное не согласовано.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 328 khoản 2

Если аренда состоялась, как договорились

Залог возвращают вам или засчитывают в счёт денег, которые вы должны. Статья 328 называет оба исхода, но не говорит, кто выбирает между ними, и не задаёт срок возврата денег.

Если вы отказываетесь от аренды

Залог остаётся у арендодателя. В тексте Гражданского кодекса «если иное не согласовано» стоит в конце предложения об арендодателе, который отказывается. Проверьте в своём договоре о залоге иные условия по любому из трёх исходов.

Если арендодатель отказывается заключить или исполнять договор аренды

Арендодатель должен вернуть залог и сверх того ещё такую же сумму, если иное не согласовано. Это относится к арендодателю, который отказывается заключить или исполнять сам договор аренды, а не к тому, кто оставляет деньги после исполненного договора.

Залог по договору и залог за арендованное имущество: два разных залога

Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.

Арендатор движимого имущества передаёт арендодателю сумму денег, драгоценные металлы, драгоценные камни или иное ценное имущество на определённый срок для обеспечения возврата арендованного имущества.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 329 khoản 1

Залог за арендованное имущество применяется именно тогда, когда арендованное имущество движимое. Дома и строительные сооружения, прикреплённые к земле, по Гражданскому кодексу относятся к недвижимости. Поэтому залог при аренде жилья — это залог по договору по статье 328.

Таблица ниже относится к арендованному движимому имуществу, а не к жилью.

Есть ли законный предел размера залога за аренду?

Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости действительно задаёт предельный процент залога — но для другой сделки.

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Инвестор проекта недвижимости вправе брать залог только в размере не более 5% от цены продажи или аренды с выкупом жилья, строительных сооружений или площади в строительном сооружении — с залогодателя, который покупает их или берёт в аренду с выкупом, когда жильё или строительное сооружение отвечает условиям для ввода в оборот по этому Закону.

Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, Điều 23 khoản 5

Этот предел относится к инвестору проекта недвижимости, который берёт залог при продаже жилья или строительных сооружений либо при аренде их с выкупом. Это процент от цены продажи или аренды с выкупом, а не от месячной арендной платы, и в нём нет упоминания залога арендодателя при найме. Статья 328, статья о залоге, тоже не упоминает никакого предела.

Возврат жилья при выезде

Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

Вы должны вернуть арендованное имущество в состоянии, схожем с тем, в каком вы его получили, за исключением естественного износа, или в состоянии, о котором договорились; если его стоимость снизилась по сравнению с моментом получения, арендодатель может потребовать возмещения ущерба, кроме естественного износа.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 482 khoản 1

Естественный износ исключён из того, что арендодатель может потребовать. Статья 482 касается возмещения ущерба; о залоге она не говорит. Другие случаи окончания аренды разобраны в материале о правилах нотариального заверения договора аренды (на английском).

Куда обращаться при споре о залоге

Один путь — примирение на низовом уровне, другой — иск в суд.

Примирение на низовом уровне

Việc hòa giải ở cơ sở được tiến hành đối với các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật, trừ các trường hợp sau đây: a) Mâu thuẫn, tranh chấp xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; b) Vi phạm pháp luật về hôn nhân và gia đình, giao dịch dân sự mà theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự không được hòa giải; c) Vi phạm pháp luật mà theo quy định phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bị xử lý vi phạm hành chính; d) Mâu thuẫn, tranh chấp khác không được hòa giải ở cơ sở theo quy định pháp luật.

Примирение на низовом уровне проводится по разногласиям, спорам и правонарушениям, кроме: споров, затрагивающих интересы государства или общества; нарушений законодательства о браке и семье или о гражданских сделках, которые по гражданскому процессуальному праву нельзя примирять; нарушений, за которые положено уголовное преследование или административное взыскание; и других споров, которые закон исключает из низового примирения.

Luật Hòa giải ở cơ sở 35/2013/QH13, Điều 3 khoản 1

Примирение добровольное: закон уважает волю сторон и не принуждает их к нему и не навязывает его. Закон определяет стороны как отдельных лиц, группы лиц, семьи, группы семей и организации, участвующие в споре, и в этом определении национальность не упоминается.

Что изменится с 1 марта 2027 года

Новый Закон о примирении на низовом уровне вступает в силу 1 марта 2027 года. Действующий закон утрачивает силу с этой даты, а дела о примирении, не завершённые к этому сроку, продолжают рассматриваться по действующему закону. Для спора о залоге в подписанном тексте нового закона сказано:

• Примирение остаётся добровольным: оно уважает волю сторон и не принуждает их и не навязывает им себя.
• Исключение для гражданских сделок сформулировано иначе: новый текст исключает споры, возникающие из гражданской сделки, нарушающей законодательный запрет или общественную мораль.
• Действующий текст вместо этого говорит о нарушениях в сфере гражданских сделок, которые по гражданскому процессуальному праву нельзя примирять.
• Примирение проводится на вьетнамском языке, а стороны могут выбрать переводчика, предложить его или просить заменить.
• Группа примирения — это орган самоуправления местных жителей, создаваемый в деревне или жилой группе.
• Сторона может просить компетентный Народный суд признать успешный результат примирения.

Иск в суд

У иска в суд есть срок.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Срок исковой давности для обращения в суд с требованием разрешить спор по договору — 3 года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего законного права.

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, Điều 429

В тексте не названо событие, с которого в споре о залоге начинается отсчёт срока. Осторожнее считать срок с даты, когда деньги должны были вернуть, или с первого отказа арендодателя, смотря что наступило раньше.

Если арендодатель ещё и завышает плату за коммунальные услуги, смотрите правила о законной цене электричества (на английском) и цене воды (на английском). Подробнее об аренде в Дананге — в разделе о жизни (на английском).

↑ На этой странице

Не подтверждено: Какой суд в Дананге принимает споры о залоге после недавней реорганизации судов: спросите в приёмной суда перед подачей иска. Кто выбирает между возвратом и зачётом и есть ли срок возврата: в Гражданском кодексе этого нет, поэтому согласуйте оба пункта письменно. Примет ли группа Ward дело с иностранной стороной: спросите у сотрудника Ward по вопросам юстиции.

Общая информация, проверенная по источникам выше; это не юридическая консультация по вашему случаю. Цены, правила и часы работы меняются, поэтому уточните их на месте, прежде чем на них полагаться. О том, как проверяются руководства: How we check (на английском).

Нашли ошибку? Сообщите редактору.