外国人能在岘港买公寓吗？（2026年规则）
是的，前提是你是获准入境越南的外国个人，并且不享有外交或领事豁免。要买城市公布名单内的项目。所有权最长50年，外国业主合计最多可持有一栋楼30%的公寓。一手房价格约为每平方米77,000,000–83,000,000越南盾。
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外国买家只能在城市公布为向外国业主开放的项目内拥有公寓。拿到一套房有三条路径，第一件要弄清的事是这栋楼剩余的外国人名额，也就是30%上限里还没用掉的部分。
拿到一套房的三条路径
| 路径 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 向已公布项目的开发商购买 | 在城市公布为向外国业主开放的项目中，购买或分期付款购买（hire-purchase）商品住房 | 30%的上限按每栋楼计算，有多个楼座的楼按每个楼座分别计算 |
| 向已持有房屋的外国业主购买 | 向按上一行路径持有房屋的外国业主购买或分期付款购买 | 你仍然必须是符合条件的外国个人 |
| 通过服务外国买家的中介 | 中介自己挑选的获批楼栋清单，例如韩江边的The Filmore和靠近美溪海滩（My Khe Beach）的Altara Suites | 清单只列楼栋名称，不列价格 |
表中的三条路径里，法律只把前两条列为购买方式。从越南业主手里转购不在这份清单上，所以下面的转售挂牌展示的是要价，并不是法律为你点名的路径。
在某栋楼上花时间之前
有五项检查，决定一套房对你是否开放：
- 你是获准入境越南的外国个人，并且不享有外交或领事豁免。
- 签约时，你的护照有效且带有越南入境章，或者你持有等效的入境证件。
- 项目在城市公布的名单内，并且外国业主合计最多持有这栋楼30%。
- 所有权最长50年，可延期一次。
- 付款要通过在越南经营的银行；参见向越南汇款（英文）。
你可以买入的项目
项目是否符合条件由城市人民委员会决定，名单发布在它的门户网站上，项目按编号分批增加。2026年4月16日发布的第7批增加了Riverside Tower项目和DaNang Landmark商业中心加公寓综合体。
已公布名单上的公寓项目，列出已公布的外国人上限：
| 项目 | 开发商 | 位置 | 公寓数 | 外国人上限 |
|---|---|---|---|---|
| The Filmore | Filmore Real Estate Development JSC | Binh Thuan, Hai Chau | 206套 | 61套 |
| Central Coast | Minh Dong Tourism and Trade Services Co. | Vo Nguyen Giap, Son Tra | 340套 | 102套 |
| Blooming Tower | Korea Investment and Development Co. | Nhu Nguyet, Hai Chau | 未公布 | 未公布 |
| Azura Apartment | VinaCapital | 399 Tran Hung Dao, Son Tra | 未公布 | 未公布 |
| Lapaz Tower | Da Nang Housing Development Investment JSC | 38 Nguyen Chi Thanh, Hai Chau | 未公布 | 未公布 |
| Olalani Riverside Towers | My Phuc JSC | Nai Hien Dong, Son Tra | 未公布 | 未公布 |
上限一栏是名单给某个项目的比例，不是剩余数量。
中介各自有自己的版本。CVR在2026年7月的名单把韩江边的The Filmore列为岘港最负盛名的住宅项目之一。它的海滨页面介绍了Vo Nguyen Giap Street上的Wyndham Soleil Da Nang，以及距美溪海滩和山茶半岛（Son Tra Peninsula）几分钟路程的Altara Suites。它还列出了提供五星级服务的Nobu Residences，以及集住宅、零售和办公于一体的Capital Square。
有两个新项目一开始就写明了期限。Masteri Rivera Danang位于Quy My Street（Hoa Cuong Nam Ward，Hai Chau），开发商是Masterise Homes。
它的所有权期限，对越南买家是长期，对外国买家是50年，开发商预计的交房时间是2026年第4季度。Sun Group开发的Sun Symphony Residence写明了同样的所有权期限。它交付毛坯房，由买家自己装修。
现在公寓多少钱
CVR Research在2026年8月14日的报告中，给出2026年上半年一手房平均价格约为每平方米3,600美元。这覆盖15个在售项目的9,157套房，其中4,701套已售出。
CVR在2026年6月8日的租金收益率报告中，给出一手房价格约为每平方米77,000,000–83,000,000越南盾。Avison Young在2026年4月10日的发布中记录，2026年第1季度为每平方米3,574美元，比2025年底上涨3%。
VnExpress转引CBRE的数据，给出2026年第1季度首次销售的平均价格接近每平方米83,000,000越南盾。VnExpress还称，那一季度推出销售的每套房，价格都高于每平方米120,000,000越南盾。
83,000,000越南盾的平均价和120,000,000越南盾的下限，口径不同。平均价覆盖一手房存量；下限只描述那一季度的新推出房源。这里的美元和越南盾数字来自不同的来源，也都没有给出汇率。
做预算时，Masteri Rivera的one-bedroom-plus户型要价4,130,000,000–4,510,000,000越南盾，Nobu Residences的一居室要价10,229,080,944越南盾。Masteri Rivera的销售网站在2026年10月的页面上列出了这些要价：
- one-bedroom-plus户型，47.4平方米：4,130,000,000–4,510,000,000越南盾。
- 两居室，66.9–68.3平方米：5,140,000,000–6,300,000,000越南盾。
- 三居室，79.1平方米：6,680,000,000–8,110,000,000越南盾。
- 认购定金：50,000,000越南盾。
FazWaz上有两个挂牌的要价比上面Masteri Rivera的价格更高。Sun Panorama的一居室在2026年10月的页面上要价6,300,000,000越南盾，即每平方米126,000,000越南盾。Nobu Residences的一居室在2026年10月的页面上要价10,229,080,944越南盾，即每平方米179,000,000越南盾。
报价之外还有两项费用。增值税通常已包含在报价里，另有一项税在以后出售时缴纳：
- 维修基金：价格的2%，交房时一次性缴纳。
- 登记费：0.5%，领取证书时缴纳。
- 增值税：10%，通常已包含在报价里。
- 以后出售时的个人所得税：转让价格的2%，居民个人和非居民个人都一样。
出租：CVR自己的估算
下面这张岘港收益率表是中介自己的估算，不是经审计的数字。CVR在2026年6月8日的表格给出了三个区域开间公寓的估算净收益率：
| 区域 | 开间购买价 | 短租价格 | 估算净收益率 |
|---|---|---|---|
| Man Thai / Son Tra | 约2,200,000,000越南盾 | 约988,000越南盾每晚 | 3.6% |
| Ngu Hanh Son / Beachside | 约3,300,000,000越南盾 | 约1,267,000越南盾每晚 | 3.2%–3.4% |
| Hai Chau / City Center | 约2,100,000,000越南盾 | 约760,000越南盾每晚 | 3.4%–3.6% |
CVR把净收益率定义为扣除管理、维修、空置和运营成本之后的回报。它估计短租入住率约为64%。长租更稳定，短租每晚收入更高，但需要更积极的管理。
报告没有逐项列出从每晚收入到净数字之间扣除的成本，所以收益率无法用它的输入数据验证。请把每年3.2%–3.6%当作未经审计的估算。它没有扣除下面这些买卖成本：
- 维修基金：价格的2%，交房时一次性缴纳。
- 登记费：领取证书时缴纳0.5%。
- 以后出售时的个人所得税：转让价格的2%。
- 所有权最长50年后终止，除非你延期一次。
租金本身的税取决于你的居民身份。
年收入为500,000,000越南盾或以下的居民个人，不缴个人所得税。出租不动产的居民，对超出这一门槛的收入缴纳5%。非居民业主的税率，这里没有确认。
5%的规则不包括住宿经营，所以它没有说明按晚出租如何征税。居民身份的判定见越南税务居民（英文）。
如果你打算自己住，参见在岘港生活要花多少钱（英文）。各区域的租金见在岘港住哪里（英文）。
什么能保护你的定金
据一篇中介博客称，约1,500–2,500美元的预订费可以锁定一套期房，也就是建成前出售的房子。博客接着列出50,000,000–100,000,000越南盾的定金，以及签订买卖合同时价格30–50%的下一笔付款。法律比这篇博客更严：第一笔付款（含定金）上限为合同价值的30%。
开发商收取的定金不得超过价格的5%，并且要等住房符合出售条件之后才能收。
开发商在出售期房之前，必须让越南的一家银行同意为它对买家的欠款提供担保。
签订合同时，每位买家都会拿到一份银行承诺函的副本。你可以接受担保，也可以拒绝，拒绝要在签约时以书面形式记录。如果开发商没有按承诺交房，担保涵盖它预先收取的款项。
Beach & Houses建议买家还要核查项目的土地使用权证书和建筑许可证。
买卖合同（SPA）采用书面形式，并经公证或认证。它是双语的，发生争议时以越南语版本为准。
一份律所指南称，买家通常在拿到证书之前最多支付价值的70%。法律本身的上限适用于交房之前：合同价值的70%，卖方是外商投资公司时为50%。
交房时，签署验收记录之前先检查公寓。之后开发商须在交房或付清全款后50天内为你申请所有权证书，证书本身则需要几个月，而不是几周。
在越南，房产所有权和居留身份仍然是分开的——如果你需要的是入境章，参见越南电子签证规则（英文）。
付款前，先核查项目和开发商
项目不好，代价落在按时交房和转售价值上，而本页没有任何来源给开发商评级。法律确实列出了开发商在出售期房之前必须持有的文件。请把每一项和你看到的文件逐一对上。
- 这栋楼的建筑许可证（需要时），以及显示公寓楼的地基工程已正式验收的文件。
- 开发商向省级主管部门提交的书面通知，说明住房符合出售条件。开发商必须公布主管部门确认其符合条件的文件和银行担保协议。
- 银行的承诺函，签约时给你一份副本。
- 项目在城市公布的向外国业主开放的项目名单内。
- 付款计划在上述上限之内：第一笔不超过30%，交房前合计不超过70%。
- 认购定金不超过价格的5%，并且要等住房符合出售条件之后才能收。
危险信号
- 签约时没有银行承诺函，也没有你拒绝担保的书面记录。
- 含定金在内的第一笔付款超过30%。
- 楼栋不在城市名单内。
- 买卖合同或交房文件没有你读得懂的语言版本，而发生争议时以越南语版本为准。
谁来帮你读合同
CVR和Beach & Houses是销售方的企业；它们的清单是起点，不是证明。
法律里独立的一步是公证：住房买卖合同必须经过公证或认证，同一条列出的情形除外。公证用越南语进行，越南语不流利的买家需要口译。在这一步之前，请你自己出钱请一位律师审阅SPA草稿。
如果你会住6–12个月，该买吗？
不该买，租房。光看买卖成本，短期居住就太高了。登记费是0.5%，维修基金是2%，以后出售还要缴个人所得税。加起来，超过CVR估算的每年3.2%–3.6%净收益率的上限。
期房可能在你居住期间交不了房：Masteri Rivera给出的预计交房时间是2026年Q4。所有权最长50年，比你的居住时间长得多。如果住得更短，先看如何在岘港找公寓（英文）。
去哪里拿候选清单
CVR（Central Vietnam Realty）是一家中介，办公室地址是333 Chuong Duong Street, Ngu Hanh Son District, Da Nang。它发布自己的向外国人所有权开放的项目清单，只列楼栋名称，不列价格。Beach & Houses是与当地中介合作的房产门户，它的流程指南涵盖了名额风险和成本构成。
两家都建议，付款前先向开发商或大楼管理委员会拿到剩余外国人名额的书面确认。
法律对外国买家的要求
规则来自第27/2023/QH15号《住房法》及其第95/2024/NĐ-CP号议定，后者经第54/2026/NĐ-CP号议定修订。
谁符合条件
获准入境越南的外国个人可以在这里拥有住房，但享有外交或领事特权或豁免的人除外。办理交易时，你要出示有效护照，并带有越南入境章，或等效的合法入境证件。你还要提交书面承诺，说明你不属于任何这类特权或豁免。
关于入境方式，参见越南电子签证规则（英文）或免签名单（英文）。
哪些项目符合条件
位于需要保障国防安全的区域内的项目，不对外国业主开放。如果一个项目只有一部分在这些区域之外，城市会划出外国人可以拥有的那一部分。
两个上限
在一栋公寓楼里（包括综合用途的楼），所有外国业主合计最多可持有住宅用途公寓的30%。如果一栋楼有多个楼座共用一个裙楼（塔楼下面的共同底座），每个楼座分别计算。
对于独栋住宅，上限按区域计算，不按楼栋计算。这里的区域指人口相当于一个坊的区域；第95/2024/NĐ-CP号议定把这一人口定为10,000人。外国业主在这样的一个区域内最多拥有250栋住宅。
如果这个区域内有两个或更多项目，250栋是所有项目的总数。《住房法》的一份修正草案将把外国人所有权限定为公寓，不再包括住宅。
期限、延期和期满
所有权持续交易中约定的期限，但自证书签发之日起不超过50年。可以延期一次，最多再延50年。要在到期前至少3个月向住房所在地的省级人民委员会申请；它在30天内作出决定。
期限届满前，你可以把房屋出售或赠与任何有资格在越南拥有住房的人，可以直接办理，也可以委托他人办理。如果期限届满时房屋还没卖出，它就成为公共资产。
你随之拥有的权利
外国业主拥有与越南公民相同的业主权利，但受数量规定限制。这些权利包括出售、赠与、交换、遗赠、抵押、作为出资、转让买卖合同、出租、出借和授权管理。
允许出租。你必须先向区级住房管理机构发出书面通知，并就租金缴税——手续文件参见越南的租赁合同（英文）。如果你与在越南居住的越南公民结婚，你就对这套住房拥有公民的权利和义务。
证书与付款
国家通过签发《土地使用权、房屋所有权和其他土地附着资产证书》来确认你是业主，这是所有权文件。如果业主对该地块没有土地使用权，则由住房交易文件支持证书的签发。 《土地法》自己的土地使用者名单没有点名外国个人，而证书是记录土地附着资产的法律文书。
付款必须通过在越南经营的信贷机构或外国银行分行进行——参见在越南开银行账户（英文）。
所有权不随之而来的情形
赠与或继承如果违反资格、数量或国防安全条件，你只能得到住房的价值，而不是住房本身。不在越南经营的外国组织，或未获准入境越南的外国个人，如果在这里获赠或继承住房，不会获发证书。
这样的人只能把住房出售或赠与有资格在越南拥有住房的人。
如果你被下达强制出境或驱逐令，住房由主管部门决定处理。外国组织因在使用住房时违法而被迫停止在这里经营，也同样处理。
关于越南金钱方面的其他所有内容，参见金钱栏目（英文）。
步骤
- 了解这栋楼的外国人名额所有外国业主合计最多可持有一栋楼里30%的住宅用途公寓；多楼座的楼按每个楼座分别计算。
- 先预订，再付定金一篇中介博客称，预订一套期房需要约1,500–2,500美元的预订费，之后再付50,000,000–100,000,000越南盾的定金。按法律，开发商收取的定金不得超过价格的5%，并且要等住房符合出售条件之后才能收。
- 签订买卖合同合同要采用书面形式，并经公证或认证，发生争议时以越南语版本为准。
- 通过越南的银行付款款项要通过在越南经营的信贷机构或外国银行分行支付。交房前的付款上限为合同价值的70%。
- 办理交房签署验收记录之前，先检查公寓。2%的维修基金在交房时缴纳。
- 领取所有权证书开发商要在交房或付清全款后50天内为你申请。证书本身需要几个月，而不是几周。
未确认： 一栋楼里外国人剩余的名额没有公布；付款前请拿到书面确认，并注明日期。独栋住宅是否继续向外国买家开放尚不清楚：一份修正草案只允许公寓，预计在2026年10月17日开幕的国会会议上审议。短租，或向非居民业主支付的租金如何征税，尚未确认。
常见问题
游客可以在岘港买公寓吗？
是的。获准入境越南的外国个人可以在这里拥有住房。办理交易时查验的护照必须有效，并带有越南入境章，或持有等效的入境证件。
岘港的公寓多少钱？
CVR在2026年6月8日的报告中给出的一手房价格约为每平方米77,000,000–83,000,000越南盾。据VnExpress转引，CBRE给出2026年第1季度的平均首次销售价接近每平方米83,000,000越南盾。Masteri Rivera销售页面在2026年10月标出，一套47.4平方米的one-bedroom-plus户型要价4,130,000,000–4,510,000,000越南盾。
在岘港，外国人可以买哪些项目？
城市公布名单内的项目，人民委员会分批更新这份名单。2026年4月16日发布的第7批增加了Riverside Tower和DaNang Landmark综合体。已公布的公寓项目包括The Filmore（206套公寓，外国人上限61套）和Central Coast（340套公寓，上限102套）。
外国人在一栋楼里最多能拥有多少套公寓？
所有外国业主合计最多可持有一栋楼里30%的住宅用途公寓；有多个楼座的楼，按每个楼座分别计算。
外国人在越南能拥有公寓多久？
自证书签发之日起最长50年；如果在到期前至少3个月提出申请，可以延期一次，最多再延50年。省级人民委员会在30天内作出决定。
我可以把公寓出租吗？
是的，你可以把它出租。出租前，要向公寓所在地的区级住房管理机构发出书面通知，并就租金缴税。
在岘港买公寓用来出租划算吗？
CVR在2026年6月8日自己的表格中，估算开间公寓的净收益率为3.2%–3.6%，视区域而定。这是未经审计的中介估算，报告也没有逐项列出扣除了哪些成本。购房成本另计，50年的所有权期限也要考虑在内。
出售时要交什么税？
转让的个人所得税，对非居民个人是转让价格的2%，对居民个人适用同样的税率。
买公寓能让我获得在越南居住的权利吗？
不能。在越南，房产所有权和居留身份是两回事。
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