外国人はダナンでマンションを買える？（2026年のルール）

ベトナムへの入国が認められた外国人個人で、外交特権や領事特権・免除がなければ購入できます。市が公表した一覧のプロジェクトで買ってください。所有できる期間は最長50年で、外国人の所有者全員を合わせて1棟の30%までです。一次販売価格は平方メートル当たり約77,000,000〜83,000,000ドンです。

Vincent Nguyen

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外国人がダナンでマンションを所有できるのは、市が外国人所有者に開放されていると公表したプロジェクト内の物件だけです。物件を手に入れる方法は3つあり、最初に確かめるのは、建物に残っている外国人枠（30%の上限のうちまだ使われていない分）です。

物件を買う3つのルート

表の3つのルートのうち、法律が購入方法として挙げているのは最初の2つだけです。ベトナム人の所有者からの再販はその一覧にないため、この先の再販物件の掲載は提示価格を示すもので、法律が購入方法として定めたルートではありません。

建物の検討に時間をかける前に

そもそも物件が自分に開放されているかどうかは、5つの確認で決まります：

• ベトナムへの入国が認められた外国人個人で、外交特権や領事特権・免除がないこと。
• 署名の時点で、パスポートが有効でベトナムの入国スタンプがあるか、同等の入国書類を持っていること。
• プロジェクトが市の公表した一覧にあり、外国人の所有者全員を合わせて建物の30%までであること。
• 所有期間は最長50年で、延長は1回です。
• 支払いはベトナムで営業する銀行を通して行います。ベトナムへの送金（英語）も参照してください。

購入できるプロジェクト

どのプロジェクトが対象になるかは市人民委員会が決め、ポータルサイトに一覧を公表しています。プロジェクトは番号付きの追加分として加えられます。2026年4月16日に掲載された第7次では、Riverside Towerプロジェクトと、商業センターとマンションの複合施設DaNang Landmarkが加わりました。

公表されている一覧にあるマンションプロジェクトです。外国人枠は、公表されている場合に載せています：

外国人枠の列は、一覧がプロジェクトに割り当てた割合であり、残りの数ではありません。

仲介会社は、それぞれ独自の一覧を持っています。CVRの2026年7月の一覧は、ハン川沿いのThe Filmoreを、ダナンで最も格式の高い住宅開発の1つとして挙げています。ビーチフロントのページでは、Vo Nguyen Giap StreetのWyndham Soleil Da Nangと、ミーケービーチ（My Khe Beach）とソンチャー半島（Son Tra Peninsula）から数分のAltara Suitesを紹介しています。5つ星のサービスを備えたNobu Residencesと、住居、店舗、オフィスが混在するCapital Squareも挙げています。

新しい2つのプロジェクトは、期間を最初に明示しています。Masteri Rivera Danangは、Hai ChauのHoa Cuong Nam Ward、Quy My Streetにあり、開発はMasterise Homesです。

所有期間は、ベトナム人の購入者には長期、外国人の購入者には50年で、開発業者が示す引き渡し予定は2026年第4四半期です。Sun Groupが手がけるSun Symphony Residenceも、同じ所有期間を明示しています。引き渡しは内装のない状態で、購入者が自分で内装を整えます。

いまのマンション価格

CVR Researchの2026年8月14日付レポートでは、2026年上半期の一次販売の平均価格は平方メートル当たり約3,600米ドルでした。対象は販売中の15プロジェクトの9,157戸で、うち4,701戸が売れています。

CVRの2026年6月8日付の利回りレポートでは、一次販売価格は平方メートル当たり約77,000,000〜83,000,000ドンでした。Avison Youngの2026年4月10日の発表は、2026年第1四半期に平方メートル当たり3,574米ドルで、2025年末から3%上昇したと記録しています。

VnExpressが伝えたCBREの数字では、2026年第1四半期の平均初回販売価格は平方メートル当たり約83,000,000ドンでした。VnExpressは、その四半期に売り出されたすべての物件が平方メートル当たり120,000,000ドンを超えていたとも伝えています。

平均の83,000,000ドンと下限の120,000,000ドンは、基準が異なります。平均は一次販売の在庫全体を対象とし、下限はその四半期の新規販売分だけを指します。ここに載せた米ドルとドンの数字は出どころが別々で、どれも為替レートを示していません。

予算の目安として、Masteri Riveraの1ベッドルームプラスは4,130,000,000〜4,510,000,000ドン、Nobu Residencesの1ベッドルームは10,229,080,944ドンの提示価格です。Masteri Riveraの販売サイトが2026年10月にページで掲載している提示価格は次のとおりです：

• 1ベッドルームプラス、47.4平方メートル：4,130,000,000〜4,510,000,000ドン。
• 2ベッドルーム、66.9〜68.3平方メートル：5,140,000,000〜6,300,000,000ドン。
• 3ベッドルーム、79.1平方メートル：6,680,000,000〜8,110,000,000ドン。
• 予約の手付金：50,000,000ドン。

FazWazの掲載2件は、上のMasteri Riveraの価格より高く設定されています。Sun Panoramaの1ベッドルームは、2026年10月にページで6,300,000,000ドン、平方メートル当たり126,000,000ドンを提示しています。Nobu Residencesの1ベッドルームは、2026年10月にページで10,229,080,944ドン、平方メートル当たり179,000,000ドンを提示しています。

提示価格に加えて、2つの費用がかかります。VATは通常すでに価格に含まれていて、後の売却には税金が1つかかります：

• 維持管理基金：価格の2%で、引き渡し時に1回支払います。
• 登録料：0.5%で、証明書の交付時に支払います。
• VAT：10%で、通常は提示価格にすでに含まれています。
• 後の売却にかかる個人所得税：譲渡価格の2%で、居住者でも非居住者の個人でも同じです。

賃貸に出す場合：CVR独自の推計

下のダナンの利回りの表は、仲介会社独自の推計で、監査を受けた数字ではありません。CVRの2026年6月8日付の表は、3つの地域のスタジオについて推定ネット利回りを示しています：

CVRはネット利回りを、管理費、維持費、空室、運営費を差し引いた後の収益と定義しています。短期賃貸の稼働率は約64%としています。長期賃貸は安定していて、短期賃貸は1泊の収入が多い一方、よりこまめな管理が必要です。

レポートは、1泊の収入からネットの数字までの間に差し引く費用の内訳を示していないため、元の数字から利回りを検証することはできません。年3.2%〜3.6%は、監査を受けていない推計として読んでください。次の購入・売却時の費用は差し引かれていません：

• 維持管理基金：価格の2%で、引き渡し時に1回。
• 登録料：証明書の交付時に0.5%。
• 後の売却にかかる個人所得税：譲渡価格の2%。
• 1回延長しない限り、所有は最長50年で終わります。

家賃そのものにかかる税金は、居住者かどうかで変わります。

年間収入が500,000,000ドン以下の居住者の個人には、個人所得税はかかりません。不動産を賃貸に出す居住者は、その基準額を超える収入に5%を払います。非居住者の所有者の税率は、ここでは確認されていません。

5%のルールは宿泊業を除くため、1泊単位の賃貸への課税は、これでは決まりません。居住者かどうかの判定は、ベトナムの税務上の居住者（英語）にあります。

その部屋に住むつもりなら、ダナンの生活費（英語）を参照してください。地域別の家賃はダナンの住むエリア（英語）にあります。

手付金を守る仕組み

ある不動産ブログによると、建築前に売り出される物件を押さえるには、約1,500〜2,500米ドルの予約金がかかります。同ブログは、50,000,000〜100,000,000ドンの手付金と、売買契約書に署名するときの価格の30〜50%の次回支払いも挙げています。法律はブログより厳しく、手付金を含む最初の支払いは契約金額の30%が上限です。

開発業者が受け取れる手付金は価格の5%までで、住宅が販売の条件を満たしてからに限られます。

開発業者は、建築前の物件を売る前に、購入者に対する債務の保証をベトナムの銀行に承諾してもらわなければなりません。

契約の署名時に、購入者は1人ずつ、銀行の確約書の写しを受け取ります。保証は受けることも断ることもでき、断る場合は署名時に書面で記録する必要があります。開発業者が約束どおりに物件を引き渡さなかった場合、保証は開発業者が前もって受け取った金額をカバーします。

Beach & Housesは、プロジェクトの土地使用権証明書と建築許可も確認するよう購入者に勧めています。

売買契約書（SPA）は書面で結び、公証または認証を受けます。二言語で作成され、紛争になった場合はベトナム語版が優先されます。

ある法律事務所のガイドによると、購入者は証明書が交付される前に、通常は価値の最大70%を支払います。法律そのものが定める上限は引き渡し前に適用され、契約金額の70%です。売り手が外資系企業の場合は50%です。

引き渡し時には、受け入れ確認書に署名する前にマンションを点検してください。その後、開発業者は引き渡しまたは全額支払いから50日以内に所有権証明書を申請し、証明書が出るまでには数週間ではなく数か月かかります。

ベトナムでは、不動産の所有と在留資格は別のままです。入国スタンプが必要な場合は、ベトナムの電子ビザのルール（英語）を参照してください。

支払う前にプロジェクトと開発業者を確認する

悪いプロジェクトの代償は、期日どおりの引き渡しと再販価値に表れます。このページの情報源に、開発業者を格付けしているものはありません。法律は、建築前に販売する開発業者が持っていなければならない書類の一覧を定めています。1つずつ、実際に見せてもらった書類と照らし合わせてください。

• 建物の建築許可（必要な場合）と、マンションでは基礎工事が正式に検収されたことを示す書類。
• 住宅が販売の条件を満たしていることを、開発業者が省の当局へ書面で通知した文書。開発業者は、適格性を確認する当局の文書と銀行保証契約を公表しなければなりません。
• 署名時に写しが渡される、銀行の確約書。
• 市が公表した、外国人所有者に開放されたプロジェクトの一覧にあるプロジェクト。
• 上の上限に収まる支払い計画：最初は30%、引き渡し前は70%。
• 価格の5%以内の予約手付金で、住宅が販売の条件を満たしてからに限り受け取るもの。

危険信号

• 署名時に銀行の確約書がなく、保証を断ったことの書面の記録もない。
• 手付金を含めた最初の支払いが30%を超える。
• 市の一覧にない建物。
• ベトナム語版が優先されるのに、読める言語の版がない売買契約書や引き渡し書類。

契約書を読むのは誰か

CVRとBeach & Housesは販売側の事業者であり、その一覧は出発点であって、お墨付きではありません。

法律上の独立した手続きは公証です。住宅の売買契約は、同じ条文が挙げる例外を除き、公証または認証を受けなければなりません。公証はベトナム語で行われ、ベトナム語が流暢でない購入者には通訳が必要です。その手続きの前に、自分で費用を払った弁護士に契約書案を読んでもらってください。

滞在が6〜12か月なら、買うべきか

いいえ、借りてください。購入と売却の費用だけで、短い滞在には高すぎます。登録料は0.5%、維持管理基金は2%で、後の売却には個人所得税がかかります。合計すると、年3.2%〜3.6%というCVRの推定ネット利回りの上限も上回ります。

建築前の物件は、滞在中に引き渡されないかもしれません。Masteri Riveraの引き渡し予定は2026年の最終四半期です。所有は最長50年続き、滞在よりはるかに長くなります。短い滞在なら、まずダナンでの部屋の探し方（英語）を参照してください。

候補リストの入手先

CVR（Central Vietnam Realty）は、Da NangのNgu Hanh Son DistrictにあるChuong Duong Street 333番地に事務所を持つ仲介会社です。外国人の所有が認められるプロジェクトの独自の一覧を公表していて、建物名は載せていますが価格はありません。Beach & Housesは地元の代理店と連携する不動産ポータルで、外国人枠のリスクと費用の積み上げを扱う手続きガイドを提供しています。

どちらも、支払う前に、開発業者または建物の管理委員会から、残りの外国人枠を書面で入手するよう勧めています。

外国人購入者に法律が求めること

ルールのもとは、住宅法27/2023/QH15と、その施行政令95/2024/NĐ-CP（政令54/2026/NĐ-CPで改正）です。

購入できる人

ベトナムへの入国が認められた外国人個人は、ここで住宅を所有できますが、外交特権や領事特権・免除を受ける資格のある人は所有できません。取引の際には、ベトナムの入国スタンプがある有効なパスポート、または同等の合法的な入国書類を提示します。そうした特権や免除のいずれにも当たらないという書面の誓約も出します。

入国の方法については、ベトナムの電子ビザのルール（英語）またはビザ免除の一覧（英語）を参照してください。

購入できるプロジェクト

国防・安全保障の確保が必要な区域のプロジェクトは、外国人所有者には開放されません。プロジェクトの一部だけがその区域の外にある場合、市は外国人が所有できる部分を区切ります。

2つの上限

複合用途を含むマンション1棟では、外国人の所有者全員を合わせて、居住用の住戸の30%までです。共通のポディウム（タワーの下の共用の基壇）の上に複数の棟がある場合は、棟ごとに数えます。

戸建て住宅の上限は、建物ごとではなく区域ごとに働きます。ここでの区域とは、坊に相当する人口の区域で、政令95/2024/NĐ-CPはその人口を10,000人と定めています。外国人の所有者全員を合わせて、1つの区域で所有できる住宅は250戸までです。

その区域に2つ以上のプロジェクトがある場合、250戸はすべてのプロジェクトの合計です。住宅法の改正案は、外国人の所有をマンションに限り、戸建て住宅を対象から外すものです。

期間、延長、期間の終了

所有は、取引で合意した期間続きますが、証明書の交付日から50年を超えることはありません。1回に限り、最長50年延長できます。期限の少なくとも3か月前に、住宅がある省の人民委員会へ申請します。人民委員会は30日以内に決定します。

期間が終わる前なら、ベトナムで住宅を所有する資格のある人に、直接または委任した人を通して、売却または贈与できます。期間が終わっても売れていない場合、その物件は公有財産になります。

所有で得られる権利

外国人の所有者は、数量のルールに従ったうえで、ベトナム国民と同じ所有者の権利を持ちます。その権利には、売却、贈与、交換、相続させること、抵当に入れること、出資すること、売買契約の譲渡、賃貸、貸与、管理の委任が含まれます。

賃貸に出すことは認められています。事前に、地区レベルの住宅管理機関へ書面で通知し、家賃に対する税金を納めなければなりません。手続きについてはベトナムの賃貸契約（英語）を参照してください。ベトナムに住むベトナム国民と結婚した場合、その住宅について国民と同じ権利と義務を持ちます。

証明書と支払い

国は、「土地使用権、住宅所有権およびその他の土地付帯資産の証明書」を交付して、所有者と認めます。これが所有を示す書類です。所有者がその土地の使用権を持たない場合は、住宅の取引書類が証明書の裏付けになります。 土地法の土地使用者の一覧には、外国人個人は挙げられておらず、証明書は土地に付帯する資産を記録する法的な手段です。

支払いは、ベトナムで営業する与信機関または外国銀行の支店を通して行わなければなりません。ベトナムでの銀行口座開設（英語）も参照してください。

所有権が引き継がれない場合

贈与や相続が、資格、数量、または国防・安全保障の条件に反する場合、受け取れるのは住宅そのものではなく、住宅の価値だけです。ベトナムで活動していない外国の組織や、ベトナムへの入国が認められていない外国人個人が、ここにある住宅を贈与されたり相続したりしても、証明書は交付されません。

そうした人は、ベトナムで住宅を所有する資格のある人に対してだけ、住宅を売却または贈与できます。

強制退去や追放の命令が出ると、その住宅は所管当局の決定の下に置かれます。住宅の使用で法律に違反して活動の終了を命じられた外国の組織にも、同じことが当てはまります。

ベトナムのお金に関するそのほかの情報は、お金のセクション（英語）を参照してください。

↑ このページの内容

未確認： 建物に残っている外国人枠は公表されていません。支払う前に、日付入りの書面で入手してください。戸建て住宅を外国人購入者に開放し続けるかどうかについて、改正案はマンションだけを認める内容で、2026年10月17日に開会する国会の会期で審議される予定です。短期賃貸や、非居住者の所有者に支払う家賃にどう課税されるかは、確認されていません。

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