Wohnung in Da Nang kaufen als Ausländer: Regeln 2026

Ja, wenn du eine ausländische Einzelperson bist, der die Einreise nach Vietnam erlaubt ist, und keine diplomatische oder konsularische Immunität genießt. Kauf in einem Projekt auf der veröffentlichten Liste der Stadt. Das Eigentum gilt bis zu 50 Jahre; alle ausländischen Eigentümer zusammen dürfen höchstens 30 % eines Gebäudes halten. Die Primärpreise liegen bei etwa 77–83 Millionen VND pro m².

Vincent Nguyen

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Ausländische Käufer können in Da Nang nur in einem Projekt eine Wohnung besitzen, das die Stadt als offen für ausländische Eigentümer veröffentlicht hat. Drei Wege führen zu einer Wohnung; zuerst klärst du die verbleibende Ausländerquote des Gebäudes, also wie viel der 30-%-Grenze noch nicht ausgeschöpft ist.

Drei Wege zu einer Wohnung

Von den drei Wegen in der Tabelle nennt das Gesetz nur die ersten beiden als Kaufwege. Ein Weiterverkauf durch einen vietnamesischen Eigentümer steht nicht auf dieser Liste; die Weiterverkaufsangebote weiter unten zeigen daher Angebotspreise und keinen Weg, den das Gesetz für dich nennt.

Bevor du Zeit in ein Gebäude steckst

Fünf Prüfpunkte entscheiden, ob dir eine Wohnung überhaupt offensteht:

• Du bist eine ausländische Einzelperson, der die Einreise nach Vietnam erlaubt ist, und hast keine diplomatische oder konsularische Immunität.
• Bei der Unterzeichnung ist dein Reisepass gültig und trägt einen Einreisestempel für Vietnam, oder du hast ein gleichwertiges Einreisedokument.
• Das Projekt steht auf der veröffentlichten Liste der Stadt, und ausländische Eigentümer halten zusammen höchstens 30 % des Gebäudes.
• Das Eigentum gilt bis zu 50 Jahre, mit einer Verlängerung.
• Die Zahlung läuft über eine in Vietnam tätige Bank; siehe Geld nach Vietnam senden (auf Englisch).

Die Projekte, in denen du kaufen kannst

Das Volkskomitee der Stadt entscheidet, welche Projekte infrage kommen, und veröffentlicht die Liste auf seinem Portal; Projekte kommen in nummerierten Tranchen hinzu. Tranche 7, veröffentlicht am 16. April 2026, nahm das Projekt Riverside Tower und den Komplex DaNang Landmark (Einkaufszentrum mit Wohnungen) auf.

Wohnprojekte auf den veröffentlichten Listen, mit der Ausländergrenze, wo eine veröffentlicht ist:

Die Spalte zur Ausländergrenze zeigt den Anteil, den die Liste einem Projekt zuweist, nicht die Zahl der noch freien Wohnungen.

Maklerbüros führen eigene Fassungen. Die Liste von CVR vom Juli 2026 nennt The Filmore am Han-Fluss als eine der angesehensten Wohnanlagen in Da Nang. Ihre Strandseite beschreibt Wyndham Soleil Da Nang an der Vo-Nguyen-Giap-Straße und Altara Suites, wenige Minuten von My Khe Beach und der Halbinsel Son Tra entfernt. Sie nennt auch Nobu Residences mit Fünf-Sterne-Service sowie Capital Square, das Wohnungen, Läden und Büros verbindet.

Zwei neue Projekte nennen die Laufzeit gleich zu Beginn. Masteri Rivera Danang liegt an der Quy-My-Straße, Hoa Cuong Nam Ward, Hai Chau, und wird von Masterise Homes entwickelt.

Die Eigentumsdauer ist für vietnamesische Käufer langfristig und für ausländische Käufer 50 Jahre, und die Übergabe erwartet der Bauträger im vierten Quartal 2026. Sun Symphony Residence von Sun Group nennt dieselben Eigentumsbedingungen. Es wird im Rohbau übergeben, den die Käufer selbst ausbauen.

Was Wohnungen jetzt kosten

Der Bericht von CVR Research vom 14. August 2026 nennt für das erste Halbjahr 2026 einen durchschnittlichen Primärpreis von etwa 3.600 US-Dollar pro m². Darin enthalten sind 9.157 Wohnungen in 15 aktiven Projekten, davon 4.701 verkauft.

Der Bericht von CVR zur Mietrendite vom 8. Juni 2026 nennt für den Primärmarkt etwa 77–83 Millionen VND pro m². Die Mitteilung von Avison Young vom 10. April 2026 verzeichnete im ersten Quartal 2026 3.574 US-Dollar pro m², 3 % mehr als Ende 2025.

VnExpress nennt unter Berufung auf CBRE im ersten Quartal 2026 einen durchschnittlichen Erstverkaufspreis von nahe 83 Millionen VND pro m². VnExpress sagt außerdem, dass jede Wohnung, die in diesem Quartal zum Verkauf stand, mehr als 120 Millionen VND pro m² kostete.

Der Durchschnitt von 83 Millionen VND und die Untergrenze von 120 Millionen VND beruhen auf unterschiedlichen Grundlagen. Der Durchschnitt bezieht sich auf den Primärbestand; die Untergrenze beschreibt nur die neuen Angebote dieses Quartals. Die Angaben in US-Dollar und VND stammen hier aus verschiedenen Quellen, und keine nennt einen Wechselkurs.

Als Budgetrahmen: Eine Ein-Schlafzimmer-Plus-Wohnung wird bei Masteri Rivera mit 4,13–4,51 Milliarden VND angesetzt, eine Ein-Schlafzimmer-Wohnung bei Nobu Residences mit 10.229.080.944 VND. Die Verkaufsseite von Masteri Rivera nennt im Oktober 2026 diese Angebotspreise:

• Ein-Schlafzimmer-Plus-Wohnung, 47,4 m²: 4,13–4,51 Milliarden VND.
• Zwei-Schlafzimmer-Wohnung, 66,9–68,3 m²: 5,14–6,3 Milliarden VND.
• Drei-Schlafzimmer-Wohnung, 79,1 m²: 6,68–8,11 Milliarden VND.
• Anzahlung zur Buchung: 50 Millionen VND.

Zwei Angebote auf FazWaz liegen über den Preisen von Masteri Rivera oben. Eine Ein-Schlafzimmer-Wohnung in Sun Panorama wird auf ihrer Seite im Oktober 2026 mit 6.300.000.000 VND oder 126.000.000 VND pro m² angesetzt. Eine Ein-Schlafzimmer-Wohnung bei Nobu Residences wird auf ihrer Seite im Oktober 2026 mit 10.229.080.944 VND oder 179.000.000 VND pro m² angesetzt.

Zwei Kosten kommen zum genannten Preis hinzu. Die Mehrwertsteuer ist meist schon darin enthalten, und eine Steuer fällt bei einem späteren Verkauf an:

• Instandhaltungsfonds: 2 % des Preises, einmalig bei der Übergabe.
• Registrierungsgebühr: 0,5 %, fällig bei Ausstellung des Zertifikats.
• Mehrwertsteuer: 10 %, meist schon im genannten Preis enthalten.
• Einkommensteuer bei einem späteren Verkauf: 2 % des Übertragungspreises, für eine ansässige oder eine nicht ansässige Einzelperson.

Vermieten: die eigene Schätzung von CVR

Die Renditetabelle für Da Nang unten ist die eigene Schätzung eines Maklerbüros, keine geprüfte Zahl. Die Tabelle von CVR vom 8. Juni 2026 gibt für ein Studio in drei Gegenden eine geschätzte Nettorendite an:

CVR definiert die Nettorendite als Ertrag nach Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Leerstands- und Betriebskosten. Die Auslastung bei Kurzzeitvermietung beziffert CVR auf rund 64 %. Langzeitvermietungen sind stabiler, Kurzzeitvermietungen bringen pro Nacht mehr ein, erfordern aber mehr aktive Verwaltung.

Der Bericht schlüsselt die Kosten zwischen den Einnahmen pro Nacht und der Nettozahl nicht auf, daher lässt sich die Rendite nicht anhand ihrer Eingangsdaten prüfen. Lies 3,2 %–3,6 % pro Jahr als ungeprüfte Schätzung. Sie zieht diese Kosten beim Kauf und Verkauf nicht ab:

• Instandhaltungsfonds: 2 % des Preises, einmalig bei der Übergabe.
• Registrierungsgebühr: 0,5 % bei Ausstellung des Zertifikats.
• Einkommensteuer bei einem späteren Verkauf: 2 % des Übertragungspreises.
• Das Eigentum endet nach höchstens 50 Jahren, wenn du es nicht einmal verlängerst.

Die Steuer auf die Miete selbst hängt von deiner steuerlichen Ansässigkeit ab.

Eine ansässige Einzelperson mit einem Jahresumsatz von 500 Millionen VND oder weniger zahlt keine Einkommensteuer. Eine ansässige Person, die Immobilien vermietet, zahlt 5 % auf den Umsatz über dieser Schwelle. Der Satz für einen nicht ansässigen Eigentümer ist hier nicht geklärt.

Die 5-%-Regel schließt Beherbergungsbetriebe aus; sie klärt daher nicht, wie eine Vermietung pro Nacht besteuert wird. Den Test zur Ansässigkeit findest du unter Steuerliche Ansässigkeit in Vietnam (auf Englisch).

Wenn du in der Wohnung wohnen willst, lies Was das Leben in Da Nang kostet (auf Englisch). Mieten nach Gegend stehen in Wo man in Da Nang wohnen sollte (auf Englisch).

Was deine Anzahlung schützt

Laut einem Makler-Blog sichert eine Reservierungsgebühr von etwa 1.500–2.500 US-Dollar eine Wohnung im Bau, also eine, die vor der Fertigstellung verkauft wird. Danach nennt der Blog eine Anzahlung von 50–100 Millionen VND und eine nächste Zahlung von 30–50 % des Preises bei Unterzeichnung des Kaufvertrags. Das Gesetz ist strenger als der Blog: Die erste Zahlung, Anzahlung eingeschlossen, ist auf 30 % des Vertragswerts begrenzt.

Ein Bauträger darf eine Anzahlung von höchstens 5 % des Preises verlangen, und erst, wenn die Wohnung die Voraussetzungen für den Verkauf erfüllt.

Bevor er eine Wohnung im Bau verkauft, muss der Bauträger eine Bank in Vietnam dazu bringen, einer Garantie für seine Verpflichtungen gegenüber den Käufern zuzustimmen.

Jeder Käufer erhält bei Vertragsabschluss eine Kopie des Verpflichtungsschreibens der Bank. Du kannst die Garantie annehmen oder ablehnen; eine Ablehnung muss bei der Unterzeichnung schriftlich festgehalten werden. Die Garantie deckt das vom Bauträger im Voraus kassierte Geld, falls er die Wohnung nicht wie zugesagt übergibt.

Beach & Houses rät Käufern, außerdem das Zertifikat über die Landnutzungsrechte und die Baugenehmigung des Projekts zu prüfen.

Der Kaufvertrag (SPA) ist schriftlich und notariell beurkundet oder beglaubigt. Er ist zweisprachig, und im Streitfall hat die vietnamesische Fassung Vorrang.

Laut dem Leitfaden einer Kanzlei zahlen Käufer vor Ausstellung des Zertifikats in der Regel höchstens 70 % des Werts. Die gesetzliche Grenze gilt vor der Übergabe: 70 % des Vertragswerts oder 50 %, wenn der Verkäufer ein Unternehmen mit ausländischem Kapital ist.

Prüfe bei der Übergabe die Wohnung, bevor du das Abnahmeprotokoll unterschreibst. Der Bauträger hat dann 50 Tage ab Übergabe oder vollständiger Zahlung, um dein Eigentumszertifikat zu beantragen, und das Zertifikat dauert Monate, nicht Wochen.

Eigentum an Immobilien und Aufenthaltsstatus bleiben in Vietnam getrennt — siehe Regeln zum E-Visum für Vietnam (auf Englisch), falls du den Einreisestempel brauchst.

Prüfe Projekt und Bauträger, bevor du zahlst

Ein schlechtes Projekt kostet dich pünktliche Lieferung und Wiederverkaufswert, und keine Quelle auf dieser Seite bewertet einen Bauträger. Das Gesetz gibt dir aber eine Liste von Unterlagen, die ein Bauträger vor dem Verkauf einer Wohnung im Bau haben muss. Ordne jede einem Dokument zu, das man dir gezeigt hat.

• Eine Baugenehmigung für das Gebäude, wo eine erforderlich ist, und Unterlagen, die zeigen, dass die Fundamentarbeiten bei einem Wohnblock förmlich abgenommen wurden.
• Die schriftliche Mitteilung des Bauträgers an die Behörde der Provinz, dass die Wohnung die Voraussetzungen für den Verkauf erfüllt. Bauträger müssen das Dokument der Behörde zur Eignung und die Vereinbarung über die Bankgarantie veröffentlichen.
• Das Verpflichtungsschreiben der Bank, das du bei Vertragsabschluss in Kopie erhältst.
• Das Projekt steht auf der veröffentlichten Liste der Stadt mit den für ausländische Eigentümer offenen Projekten.
• Ein Zahlungsplan innerhalb der obigen Grenzen: zuerst 30 %, 70 % vor der Übergabe.
• Eine Anzahlung von höchstens 5 % des Preises, die erst genommen wird, wenn die Wohnung die Voraussetzungen für den Verkauf erfüllt.

Warnsignale

• Kein Verpflichtungsschreiben der Bank bei Vertragsabschluss und keine schriftliche Notiz, dass du die Garantie abgelehnt hast.
• Eine erste Zahlung über 30 % einschließlich Anzahlung.
• Ein Gebäude, das nicht auf der Liste der Stadt steht.
• Ein Kaufvertrag oder Übergabepapier ohne Fassung in einer Sprache, die du liest, obwohl die vietnamesische Fassung Vorrang hat.

Wer den Vertrag für dich liest

CVR und Beach & Houses sind Unternehmen auf der Verkaufsseite; ihre Listen sind ein Ausgangspunkt, kein Zertifikat.

Der unabhängige Schritt im Gesetz ist der Notar: Ein Wohnungskaufvertrag muss notariell beurkundet oder beglaubigt werden, außer in den Fällen, die derselbe Artikel nennt. Die Beurkundung erfolgt auf Vietnamesisch, und ein Käufer, der es nicht fließend spricht, braucht einen Dolmetscher. Lass den Entwurf des SPA vor diesem Schritt von einem Anwalt lesen, den du selbst bezahlst.

Lohnt sich der Kauf, wenn du 6 bis 12 Monate bleibst?

Nein: Miete. Allein die Kosten für Kauf und Verkauf sind für einen kurzen Aufenthalt zu hoch. Die Registrierungsgebühr beträgt 0,5 %, der Instandhaltungsfonds 2 %, und ein späterer Verkauf löst Einkommensteuer aus. Zusammen liegen sie über dem oberen Wert der geschätzten Nettorendite von CVR von 3,2 %–3,6 % pro Jahr.

Eine Wohnung im Bau wird vielleicht nicht während deines Aufenthalts übergeben: Masteri Rivera nennt Q4 2026 als erwartete Übergabe. Das Eigentum läuft bis zu 50 Jahre, weit länger als dein Aufenthalt. Für einen kürzeren Aufenthalt fang mit So findest du eine Wohnung in Da Nang (auf Englisch) an.

Wo du eine Auswahlliste bekommst

CVR (Central Vietnam Realty) ist ein Maklerbüro mit einem Büro in der 333 Chuong Duong Street, Ngu Hanh Son District, Da Nang. Es veröffentlicht eigene Listen von Projekten, die für ausländisches Eigentum offen sind, und nennt Gebäude ohne Preise. Beach & Houses, ein Immobilienportal, das mit lokalen Agenturen arbeitet, bietet einen Leitfaden zum Ablauf, der das Quotenrisiko und die Kostenzusammensetzung behandelt.

Beide raten, die verbleibende Ausländerquote vor der Zahlung schriftlich beim Bauträger oder bei der Verwaltung des Gebäudes einzuholen.

Was das Gesetz von einem ausländischen Käufer verlangt

Die Regeln stammen aus dem Wohnungsgesetz 27/2023/QH15 und seinem Dekret 95/2024/NĐ-CP, geändert durch Dekret 54/2026/NĐ-CP.

Wer berechtigt ist

Eine ausländische Einzelperson, der die Einreise nach Vietnam erlaubt ist, darf hier Wohneigentum besitzen, nicht aber jemand, der diplomatische oder konsularische Vorrechte oder Immunitäten genießt. Beim Geschäft legst du einen gültigen Reisepass mit Einreisestempel für Vietnam oder ein gleichwertiges rechtliches Einreisedokument vor. Außerdem gibst du eine schriftliche Erklärung ab, dass du unter keine solchen Vorrechte oder Immunitäten fällst.

Zu den Einreisemöglichkeiten siehe die Regeln zum E-Visum für Vietnam (auf Englisch) oder die Liste der Visumfreiheit (auf Englisch).

Welche Projekte infrage kommen

Projekte in Gebieten, in denen Landesverteidigung und Sicherheit gewährleistet werden müssen, sind für ausländische Eigentümer gesperrt. Liegt nur ein Teil eines Projekts außerhalb dieser Gebiete, legt die Stadt den Teil fest, in dem Ausländer Eigentum haben dürfen.

Die zwei Grenzen

In einem Wohngebäude, auch einem gemischt genutzten, dürfen alle ausländischen Eigentümer zusammen höchstens 30 % der Wohnungen mit Wohnnutzung halten. Hat das Gebäude mehrere Blöcke auf einem gemeinsamen Podium (dem gemeinsamen Sockel unter den Türmen), zähle jeden Block einzeln.

Bei Einzelhäusern gilt die Grenze je Gebiet, nicht je Gebäude. Ein Gebiet ist hier eines mit einer Bevölkerung, die einem Stadtteil entspricht; Dekret 95/2024/NĐ-CP legt diese Bevölkerung auf 10.000 Personen fest. Ausländische Eigentümer dürfen in einem solchen Gebiet höchstens 250 Häuser besitzen.

Liegen in diesem Gebiet zwei oder mehr Projekte, sind die 250 die Summe über alle. Ein Gesetzentwurf zur Änderung des Wohnungsgesetzes würde das Eigentum für Ausländer auf Wohnungen beschränken und Häuser davon ausnehmen.

Laufzeit, Verlängerung und Ende

Das Eigentum gilt für die im Geschäft vereinbarte Dauer, aber höchstens 50 Jahre ab dem Datum des Zertifikats. Es kann einmal um bis zu 50 weitere Jahre verlängert werden. Stell den Antrag mindestens 3 Monate vor Ablauf beim Volkskomitee der Provinz, in der das Wohneigentum liegt; es entscheidet innerhalb von 30 Tagen.

Vor Ablauf der Frist darfst du die Wohnung an jeden verkaufen oder verschenken, der in Vietnam Wohneigentum besitzen darf, selbst oder über eine bevollmächtigte Person. Läuft die Frist ab, ohne dass die Wohnung verkauft wurde, wird sie öffentliches Vermögen.

Rechte, die mit dem Eigentum kommen

Ein ausländischer Eigentümer hat die Rechte eines Eigentümers wie ein vietnamesischer Staatsbürger, vorbehaltlich der Mengenregeln. Diese Rechte umfassen Verkauf, Schenkung, Tausch, Vererbung, Beleihung, Einbringung als Kapital, Abtretung des Kaufvertrags, Vermietung, Verleih und Bevollmächtigung zur Verwaltung.

Vermieten ist erlaubt. Du musst zuerst die Wohnungsbehörde auf Bezirksebene schriftlich informieren und Steuern auf die Miete zahlen — Unterlagen siehe Mietverträge in Vietnam (auf Englisch). Heiratest du einen in Vietnam lebenden vietnamesischen Staatsbürger, hast du danach die Rechte und Pflichten eines Staatsbürgers am Wohneigentum.

Das Zertifikat und die Zahlung

Der Staat erkennt dich als Eigentümer an, indem er das Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hauseigentum und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte ausstellt, den Eigentumsnachweis. Hat der Eigentümer kein Landnutzungsrecht am Grundstück, stützen die Unterlagen zum Wohnungsgeschäft das Zertifikat. Die Liste der Landnutzer im Bodengesetz nennt ausländische Einzelpersonen nicht, und das Zertifikat ist das Rechtsinstrument, das den mit dem Land verbundenen Vermögenswert festhält.

Die Zahlung muss über ein Kreditinstitut oder eine Filiale einer ausländischen Bank laufen, die in Vietnam tätig ist — siehe Bankkonto in Vietnam eröffnen (auf Englisch).

Wenn das Eigentum nicht folgt

Bei einer Schenkung oder Erbschaft, die die Voraussetzungen zu Berechtigung, Menge oder Landesverteidigung und Sicherheit verletzt, erhältst du nur den Wert der Wohnung, nicht die Wohnung selbst. Erhalten eine ausländische Organisation, die nicht in Vietnam tätig ist, oder eine ausländische Einzelperson, der die Einreise nach Vietnam nicht erlaubt ist, hier Wohneigentum als Schenkung oder Erbe, wird ihnen kein Zertifikat ausgestellt.

Eine solche Person darf das Wohneigentum nur an jemanden verkaufen oder verschenken, der in Vietnam Wohneigentum besitzen darf.

Ordnet die zuständige Behörde gegen dich die erzwungene Ausreise oder Ausweisung an, wird über das Wohneigentum nach der Entscheidung der zuständigen Behörde verfügt. Dasselbe gilt für eine ausländische Organisation, die ihre Tätigkeit hier beenden muss, weil sie bei der Nutzung ihres Wohneigentums gegen das Gesetz verstoßen hat.

Alles Weitere zu Geld in Vietnam findest du im Bereich Geld (auf Englisch).

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Nicht bestätigt: Wie viel der Ausländerquote in einem Gebäude noch frei ist, wird nicht veröffentlicht. Lass dir die Zahl vor der Zahlung schriftlich und mit Datum bestätigen. Ob Häuser für ausländische Käufer zugänglich bleiben, ist unklar: Ein Gesetzentwurf würde nur Wohnungen zulassen und soll in der Sitzungsperiode der Nationalversammlung beraten werden, die am 17. Oktober 2026 beginnt. Wie eine Kurzzeitvermietung oder Miete an einen nicht ansässigen Eigentümer besteuert wird, ist ungeklärt.

Allgemeine Informationen, geprüft anhand der oben genannten Quellen, keine Rechtsberatung für deinen Einzelfall. Preise, Regeln und Öffnungszeiten können sich ändern; prüfe sie vor Ort, bevor du dich darauf verlässt. Mehr dazu, wie die Guides geprüft werden: How we check (auf Englisch).

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