Могут ли иностранцы купить квартиру в Дананге? (2026)

Да, если вы иностранец, которому разрешён въезд во Вьетнам, и у вас нет дипломатического или консульского иммунитета. Покупать можно в проекте из опубликованного списка города. Право собственности действует до 50 лет, а все иностранные владельцы вместе могут держать не более 30% здания. Цены на первичном рынке составляют около 77–83 млн донгов за кв. м.

Vincent Nguyen

Read this guide in English

Иностранные покупатели могут владеть квартирой в Дананге только в проекте, который город опубликовал как открытый для иностранных владельцев. К квартире ведут три пути, и первое, что нужно выяснить, — оставшаяся иностранная квота здания, то есть сколько от лимита в 30% ещё не использовано.

Три пути к квартире

Из трёх путей в таблице закон называет способами покупки только первые два. Перепродажи от вьетнамского владельца в этом перечне нет, поэтому объявления о перепродаже ниже показывают запрашиваемые цены, а не путь, который закон называет для вас.

Прежде чем тратить время на здание

Пять проверок решают, открыта ли для вас квартира вообще:

• Вы — иностранное физическое лицо, которому разрешён въезд во Вьетнам, без дипломатического или консульского иммунитета.
• На момент подписания ваш паспорт действителен и содержит штамп о въезде во Вьетнам, либо у вас есть равноценный документ о въезде.
• Проект есть в опубликованном городом списке, а иностранные владельцы вместе владеют не более 30% здания.
• Право собственности действует до 50 лет, с одним продлением.
• Оплата идёт через банк, работающий во Вьетнаме; см. как отправить деньги во Вьетнам (на английском).

Проекты, в которых можно покупать

Народный комитет города решает, какие проекты подходят, и публикует список на своём портале, добавляя проекты пронумерованными партиями. Партия 7, опубликованная 16 апреля 2026 года, добавила проект Riverside Tower и комплекс DaNang Landmark — торговый центр с квартирами.

Проекты с квартирами из опубликованных списков, с лимитом для иностранцев, если он опубликован:

В столбце лимита указана доля, которую список даёт проекту, а не количество оставшихся квартир.

У брокеров свои версии. В списке CVR за июль 2026 года The Filmore на реке Хан назван одним из самых престижных жилых проектов Дананга. На странице о жилье у пляжа описан Wyndham Soleil Da Nang на улице Vo Nguyen Giap и Altara Suites в нескольких минутах от пляжа Микхе и полуострова Сонча. Там же назван Nobu Residences с услугами уровня пяти звёзд и Capital Square, где сочетаются жильё, торговля и офисы.

Два новых проекта называют срок сразу. Masteri Rivera Danang находится по адресу Quy My Street, Hoa Cuong Nam Ward, Hai Chau; застройщик — Masterise Homes.

Срок владения — долгосрочный для вьетнамских покупателей и 50 лет для иностранных, а ожидаемая застройщиком передача — четвёртый квартал 2026 года. Sun Symphony Residence от Sun Group указывает те же сроки владения. Квартиры передаются в черновом виде, и покупатели обустраивают их сами.

Сколько сейчас стоят квартиры

По отчёту CVR Research от 14 августа 2026 года, средняя цена на первичном рынке в первом полугодии 2026 года составила около 3 600 долларов США за кв. м. Отчёт охватывал 9 157 квартир в 15 действующих проектах, из них продано 4 701.

В отчёте CVR о доходности аренды от 8 июня 2026 года цены на первичном рынке названы на уровне около 77–83 млн донгов за кв. м. В релизе Avison Young от 10 апреля 2026 года зафиксировано 3 574 доллара США за кв. м в первом квартале 2026 года, на 3% больше, чем в конце 2025 года.

VnExpress со ссылкой на CBRE называет среднюю цену первой продажи в первом квартале 2026 года около 83 млн донгов за кв. м. VnExpress также сообщает, что каждая квартира, выставленная на продажу в этом квартале, стоила дороже 120 млн донгов за кв. м.

Среднее в 83 млн донгов и нижняя граница в 120 млн донгов считаются на разной основе. Среднее охватывает первичный фонд; нижняя граница описывает только новые предложения этого квартала. Суммы в долларах США и в донгах взяты из разных источников, и ни один не указывает обменный курс.

Для ориентира по бюджету: квартира «одна спальня плюс» запрашивается за 4,13–4,51 млрд донгов в Masteri Rivera, а квартира с одной спальней — за 10 229 080 944 донга в Nobu Residences. Сайт продаж Masteri Rivera указывает такие запрашиваемые цены на своей странице в октябре 2026 года:

• Одна спальня плюс, 47,4 кв. м: 4,13–4,51 млрд донгов.
• Две спальни, 66,9–68,3 кв. м: 5,14–6,3 млрд донгов.
• Три спальни, 79,1 кв. м: 6,68–8,11 млрд донгов.
• Залог за бронирование: 50 млн донгов.

Два объявления FazWaz запрашивают больше, чем цены Masteri Rivera выше. Квартира с одной спальней в Sun Panorama запрашивается за 6 300 000 000 донгов, или 126 000 000 донгов за кв. м, на странице в октябре 2026 года. Квартира с одной спальней в Nobu Residences запрашивается за 10 229 080 944 донга, или 179 000 000 донгов за кв. м, на странице в октябре 2026 года.

Сверх названной цены добавляются два платежа. НДС обычно уже входит в неё, а один налог следует за последующей продажей:

• Фонд обслуживания: 2% цены, платится один раз при передаче.
• Регистрационный сбор: 0,5%, платится при выдаче свидетельства.
• НДС: 10%, обычно уже входит в названную цену.
• Подоходный налог при последующей продаже: 2% цены передачи, для физического лица-резидента или нерезидента.

Сдача в аренду: собственная оценка CVR

Приведённая ниже таблица доходности по Дананге — собственная оценка брокера, а не аудированная цифра. В таблице CVR от 8 июня 2026 года дана расчётная чистая доходность студии в трёх районах:

CVR определяет чистую доходность как доход после расходов на управление, обслуживание, простои и эксплуатацию. Заполняемость при краткосрочной аренде оценивается примерно в 64%. Долгосрочная аренда стабильнее, а краткосрочная приносит больше за ночь, но требует более активного управления.

Отчёт не раскрывает, какие расходы лежат между ночным доходом и чистой цифрой, поэтому доходность нельзя проверить по исходным данным. Считайте 3,2%–3,6% в год неаудированной оценкой. Она не вычитает эти расходы на покупку и продажу:

• Фонд обслуживания: 2% цены, один раз, при передаче.
• Регистрационный сбор: 0,5% при выдаче свидетельства.
• Подоходный налог при последующей продаже: 2% цены передачи.
• Владение заканчивается не позднее чем через 50 лет, если вы не продлите его один раз.

Налог с самой арендной платы зависит от вашего резидентства.

Физическое лицо-резидент с годовой выручкой 500 млн донгов или меньше не платит подоходный налог. Резидент, который сдаёт недвижимость в аренду, платит 5% с выручки сверх этого порога. Ставка для владельца-нерезидента здесь не подтверждена.

Правило о 5% исключает бизнес по размещению, поэтому оно не решает, как облагается посуточная аренда. Критерий резидентства описан в материале Налоговое резидентство во Вьетнаме (на английском).

Если вы планируете жить в этой квартире, см. Сколько стоит жизнь в Дананге (на английском). Арендные ставки по районам — в материале Где жить в Дананге (на английском).

Что защищает ваш залог

По данным блога брокера, плата за бронирование около 1 500–2 500 долларов США закрепляет квартиру на этапе строительства, то есть проданную до того, как её построили. Далее блог называет залог 50–100 млн донгов и следующий платёж 30–50% цены при подписании договора купли-продажи. Закон строже блога: первый платёж, включая залог, ограничен 30% стоимости договора.

Застройщик может взять залог не более 5% цены и только когда жильё отвечает условиям продажи.

Прежде чем продавать квартиру на этапе строительства, застройщик должен получить согласие банка во Вьетнаме гарантировать его обязательства перед покупателями.

Каждый покупатель при подписании договора получает копию письма-обязательства банка. Вы можете взять гарантию или отказаться от неё, а отказ нужно письменно зафиксировать при подписании. Гарантия покрывает деньги, взятые застройщиком авансом, если он не передаст квартиру, как обязался.

Beach & Houses советует покупателям также проверить свидетельство о праве пользования землёй проекта и разрешение на строительство.

Договор купли-продажи (SPA) заключается письменно и нотариально заверяется или удостоверяется. Он двуязычный, и при споре приоритет имеет вьетнамская версия.

В руководстве юридической фирмы сказано, что покупатели обычно платят не более 70% стоимости до выдачи свидетельства. Предел в самом законе действует до передачи: 70% стоимости договора, или 50%, если продавец — компания с иностранными инвестициями.

При передаче осмотрите квартиру до подписания акта приёмки. Затем у застройщика есть 50 дней с момента передачи или полной оплаты, чтобы подать заявление на ваше свидетельство о собственности, а само свидетельство оформляется месяцами, а не неделями.

Право собственности и иммиграционный статус во Вьетнаме остаются раздельными — см. правила электронной визы Вьетнама (на английском), если вам нужен штамп о въезде.

Проверьте проект и застройщика до оплаты

Плохой проект бьёт по своевременной сдаче и перепродажной стоимости, а ни один источник на этой странице не оценивает застройщиков. Закон при этом даёт перечень бумаг, которые застройщик должен иметь до продажи квартир на этапе строительства. Сопоставьте каждую с документом, который вам показали.

• Разрешение на строительство здания, если оно требуется, и документы о том, что работы по фундаменту официально приняты, для многоквартирного дома.
• Письменное уведомление застройщика органу провинции о том, что жильё отвечает условиям продажи. Застройщики обязаны опубликовать документ органа, подтверждающий соответствие, и соглашение о банковской гарантии.
• Письмо-обязательство банка, копия которого передаётся вам при подписании.
• Проект в опубликованном городом списке проектов, открытых для иностранных владельцев.
• График платежей в пределах указанных выше лимитов: сначала 30%, 70% до передачи.
• Залог за бронирование не более 5% цены, взятый только когда жильё отвечает условиям продажи.

Тревожные признаки

• Нет письма-обязательства банка при подписании и нет письменной записи о том, что вы отказались от гарантии.
• Первый платёж выше 30% с учётом залога.
• Здания нет в списке города.
• Договор купли-продажи или акт передачи без версии на языке, который вы читаете, когда приоритет имеет вьетнамская версия.

Кто читает договор за вас

CVR и Beach & Houses — компании на стороне продавцов; их списки — отправная точка, а не сертификат.

Независимый шаг в законе — нотариус: договор купли-продажи жилья должен быть нотариально заверен или удостоверен, кроме случаев, перечисленных в той же статье. Нотариальное действие проводится на вьетнамском, и покупателю, который им не владеет свободно, нужен переводчик. Пусть юрист, которому платите вы, прочитает проект SPA до этого шага.

Стоит ли покупать, если вы пробудете 6–12 месяцев?

Нет: арендуйте. Одни только расходы на покупку и продажу слишком высоки для короткого пребывания. Регистрационный сбор составляет 0,5%, фонд обслуживания — 2%, а последующая продажа влечёт подоходный налог. В сумме это больше верхней границы расчётной чистой доходности CVR в 3,2%–3,6% в год.

Квартиру на этапе строительства могут не передать за время вашего пребывания: Masteri Rivera указывает ожидаемую передачу в Q4 2026 года. Владение длится до 50 лет, намного дольше вашего пребывания. Для более короткого пребывания начните с материала как найти квартиру в Дананге (на английском).

Где получить список вариантов

CVR (Central Vietnam Realty) — брокерская компания с офисом по адресу 333 Chuong Duong Street, Ngu Hanh Son District, Da Nang. Она публикует собственные списки проектов, открытых для иностранного владения, называя здания без цен. Beach & Houses, портал недвижимости, работающий с местными агентствами, ведёт руководство по процессу, где описаны риск квоты и набор расходов.

Оба советуют до оплаты получить от застройщика или совета управления здания письменное подтверждение оставшейся иностранной квоты.

Что закон требует от иностранного покупателя

Правила взяты из закона о жилье 27/2023/QH15 и постановления правительства 95/2024/NĐ-CP, изменённого постановлением правительства 54/2026/NĐ-CP.

Кто подходит

Иностранное физическое лицо, которому разрешён въезд во Вьетнам, может владеть здесь жильём, но не лицо, имеющее право на дипломатические или консульские привилегии или иммунитеты. При сделке вы предъявляете действительный паспорт со штампом о въезде во Вьетнам или равноценный законный документ о въезде. Вы также даёте письменное обязательство, что на вас не распространяются такие привилегии и иммунитеты.

О вариантах въезда см. правила электронной визы Вьетнама (на английском) или список стран с безвизовым въездом (на английском).

Какие проекты подходят

Проекты в зонах, где нужно обеспечить национальную оборону и безопасность, закрыты для иностранных владельцев. Если лишь часть проекта находится вне этих зон, город определяет часть, где иностранцы могут владеть.

Два лимита

В одном многоквартирном доме, в том числе многофункциональном, все иностранные владельцы вместе могут владеть не более чем 30% квартир жилого назначения. Если в здании несколько блоков на общем подиуме (общем основании под башнями), считайте каждый блок отдельно.

Для отдельных домов лимит работает по территории, а не по зданию. Здесь территория — это зона с населением, равным населению одного Ward; постановление правительства 95/2024/NĐ-CP устанавливает это население в 10 000 человек. Иностранные владельцы могут владеть не более чем 250 домами в одной такой зоне.

Если в этой зоне два проекта или больше, 250 — общий итог по всем им. Проект поправки к закону о жилье ограничил бы иностранное владение квартирами и исключил бы из него дома.

Срок, продление и окончание

Владение длится в течение срока, согласованного в сделке, но не более 50 лет со дня выдачи свидетельства. Его можно один раз продлить ещё на срок до 50 лет. Подайте заявление не позднее чем за 3 месяца до окончания в Народный комитет провинции, где находится жильё; он решает в течение 30 дней.

До окончания срока вы можете продать или подарить квартиру любому, кто вправе владеть жильём во Вьетнаме, лично или через уполномоченного вами человека. Если срок закончился, а квартира не продана, она становится государственным имуществом.

Права, которые идут с владением

Иностранный владелец имеет права собственника так же, как гражданин Вьетнама, с учётом правил о количестве. Эти права включают продажу, дарение, обмен, передачу по наследству, залог, внесение в капитал, уступку договора купли-продажи, аренду, передачу в безвозмездное пользование и передачу управления по доверенности.

Сдача в аренду разрешена. Сначала нужно письменно уведомить орган управления жильём уровня района и платить налог с арендной платы — о документах см. договоры аренды во Вьетнаме (на английском). Если вы вступите в брак с гражданином Вьетнама, живущим во Вьетнаме, вы получите права и обязанности гражданина в отношении жилья.

Свидетельство и оплата

Государство признаёт вас владельцем, выдавая Свидетельство о праве пользования землёй, праве собственности на жильё и другое имущество, связанное с землёй, — это документ о собственности. Если у владельца нет права пользования землёй под участком, свидетельство подкрепляют документы о сделке с жильём. В перечне пользователей земли в Земельном законе иностранные физические лица не названы, а свидетельство — юридический документ, который фиксирует имущество, связанное с землёй.

Платёж должен проходить через кредитную организацию или филиал иностранного банка, работающий во Вьетнаме — см. открытие банковского счёта во Вьетнаме (на английском).

Когда право собственности не возникает

Если подарок или наследство нарушает условия о праве владеть, количестве или обороне и безопасности, вы получаете только стоимость жилья, а не само жильё. Иностранной организации, не работающей во Вьетнаме, или иностранному физическому лицу, которому не разрешён въезд во Вьетнам, получившим здесь жильё в дар или по наследству, свидетельство не выдают.

Такое лицо может только продать или подарить жильё тому, кто вправе владеть жильём во Вьетнаме.

Решение о принудительном выезде или выдворении в отношении вас передаёт судьбу жилья решению компетентного органа. То же относится к иностранной организации, которую принудили прекратить работу здесь за нарушение закона при использовании её жилья.

Обо всём остальном, что касается денег во Вьетнаме, см. раздел о деньгах (на английском).

↑ На этой странице

Не подтверждено: Оставшаяся иностранная квота в здании не публикуется; получите её письменно, с датой, до оплаты. Пока неизвестно, останутся ли дома открыты для иностранных покупателей: проект поправки допускает только квартиры, его должны рассмотреть на сессии Национального собрания, которая открывается 17 октября 2026 года. Как облагается налогом краткосрочная аренда или арендная плата, выплачиваемая владельцу-нерезиденту, не подтверждено.

Общая информация, проверенная по источникам выше; это не юридическая консультация по вашему случаю. Цены, правила и часы работы меняются, поэтому уточните их на месте, прежде чем на них полагаться. О том, как проверяются руководства: How we check (на английском).

Нашли ошибку? Сообщите редактору.